旅游小镇开发探索概要.docx

旅 游 小 镇 开 发 探 究 黄 成 谋 2016年11月7日 近几年，旅游小镇成了我国政府和地产开发商探讨与投资建设的热点。浙江、云南、海南、安徽、四川等政府积极推进旅游小镇建设，绿城、碧桂园、华夏幸福等知名开放商积极投入旅游小镇建设。涌现了一大批成功的、具有代表性的旅游小镇，如江南水乡古镇——乌镇，民族风情古镇——丽江古镇，商务会议主导的美丽天堂——博鳌镇，温泉休闲资源依托小镇——南京汤山温泉小镇和明月山脚下的温汤镇，旅游景区资源依托小镇——黄山脚下的汤口镇和甘棠镇，城郊休闲小镇——四川山泉镇和花卉之乡的成都三圣乡等，可谓各秉特色，百花齐放。旅游小镇的迅猛发展，是有城市发展、旅游业发展和房地产发展规律为背景的。 城市化发展经历两个阶段，第一阶段是农村人口涌往三、四线城市，第二阶段是三、四线城市人口涌往一、二线城市。我国目前的城市发展正处于第二阶段，这也是为什么一线城市和部分发达的二线城市房价高涨不下、房不愁卖和交通越来越拥挤的主要原因。 为了解决城市拥挤、城市与城镇发展不平衡等矛盾，国家“十三五”规划纲要中明确提出，要“因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇”。2016年7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量的目标。 国内外旅游发展的经典案例表明，旅游小镇无论从哪个角度讲都堪称是特色、魅力小镇的典型代表。旅游功能既阐明了小镇发展的主要产业支撑和文化特点，也展示了小镇发展的主体方向。旅游小镇完全应该也应当在国家新时期小城镇规划建设中承担重要角色。目前，我国旅游业正处于高速发展期，旅游人次与旅游收入的增长率都保持在双位数的增幅，旅游产业经济在国家GDP中的比重越来越大，增长速度明显也高于GDP： 数据来源：根据“前瞻网-数据库”整理 数据来源：前瞻网-数据库 不少地产业内专业人士认为，我国房地产发展正在发生带有明显特征的变化： 1、地产高速发展期已经结束，已经进入发展放缓期。被业内大部分人认可的房地产“大周期“：即城市化率达到75%为城市发展的临界点。从2015年国家统计局统计数据来看，我国目前的城镇化率为 56.1%。发展空间越来越小，竞争越来越激烈。2、暴利时代已经结束，微利时代已经到来。据中国产业信息网统计，随着地价的不断攀升，使得行业毛利率水平在2011年达到峰值，此后持续走低，趋势难改。2016年，毛利率降幅比去年同期扩大2.18个百分点，净利率为9.79%，此外合作开发增多引发少数股东损益占比上升，带动净利润率降幅扩大1.41个百分点。随着行业空间顶峰渐至，盈利能力下滑趋势难改。而随着房企合作拿地开发比重不断的提升，少数股东损益占比逐渐提升，这在一定程度上使得房企的的净利增速低于毛利增速。3、9月30日新一轮的地产调控，将加大市场聚焦度的提升，恒大、万科、碧桂园等巨无霸地产企业的市场占有率将显著提升，金融资本贫乏的小地产开发商将迎来寒冬，兼并、重组会将会是地产的常态事项。4、因旅游业的持续、快速发展，让服务于旅游的酒店、休闲、度假、居住、观赏、体验、餐饮、购物为一体的旅游地产提供了广阔的发展空间。拥挤、压抑、紧张、污染的城市工作、学习和生活环境；旅游业，特别是以旅游、休闲、度假为主题旅游业的蓬勃发展；政府与地产开发商捕捉发展机遇的敏锐思路，让旅游小镇发展模式应运而生，旅游小镇将会出现“各秉特色，百花齐放”的局面。如何打造一个成功的旅游小镇，实现政府、开发企业、当地居民共赢的局面，需要我们深层次研究并最终圆满落地。 本人通过大量阅读旅游小镇相关政策文献，研读中外旅游小镇成功案例，实地考察成功旅游小镇项目，对旅游小镇开发进行探讨、分析，认为做好旅游小镇开发，重点做好：“选好址，定好位，挖资源，创特色，争支持，谋共赢，先旅游，后地产，分步走，慢开发”。一、选好址 地段，地段，还是地段！这句李嘉诚投资房地产的心得，被业内当成至理名言。旅游小镇开发除了关键要素——地段要素之外，还有一个关键要素：资源、资源、旅游资源。那么，旅游小镇的选址的关键要素可定为：地段，地段，还是地段+资源、资源、旅游资源。以国内外成功的旅游小镇为例：分析成功旅游小镇案例，就会得出一个结论：地理位置越好，交通越方便，旅游资源越丰富或独特，开发的成功性越大，名气也更响亮；我们还会得出一个结论：任何一个成功的旅游小镇环境都是非常优美。那选什么样的地址，是合适的呢？我