商业地产运作模式讲解[60p].pptVIP

对于房地产销售人员来说必须分清复式、跃层式、错层式房屋的不同特征和面积计算方法。总而言之，跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。具体计算时可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。复式住宅的面积计算也参照同一标准。错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。 错 层 和 复 式 的 区 别 “建筑面积”与“套内建筑面积” “套 内 建 筑 面 积 ” “套内建筑面积”是“套内使用面积”与“套内墙体面积”以及“阳台建筑面积”之和。 “套内使用面积” 是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，具体如下： 1. 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、储藏室、卫生间、厕所、壁柜等空间面积的总和。 2. 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3. 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4. 内墙面装饰厚度计入使用面积。 套 内 墙 体 面 积 “套内墙体面积”是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙体面积。 公 摊 建 筑 面 积 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。　公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 建 筑 面 积 该套单元的“建筑面积”是“套内建筑面积”与“公摊建筑面积”之和。 公摊部分的建筑面积包括，本单元所在楼房内的公共使用部位和设施所占的面积，按比例分摊到各单元，这些部位包括：公共走道、门厅、电梯厅、电梯井、门卫室等；以及小区内公建配套设施的建筑面积，包括：车库、物业用房、会所等 E N D 精品资料网（）成立于2004年，专注于企业管理培训。 提供60万企业管理资料下载，详情查看：/map.htm 提供5万集管理视频课程下载，详情查看：/zz/ 提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：/shop/ 2万GB高清管理视频课程目录下载：/12000GB.rar 高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。 咨询电话：020值班手机网站网址： 在线文档： 常 用 经 济 技 术 指 标 建设用地面积 总建筑面积 建筑基底面积 建筑容积率 建筑密度 绿化率 建 设 用 地 面 积 “建设用地面积”亦称“地块面积”，是指某一房地产建设项目建设用地的总面积；其位置和具体范围由当地的房地产规划部门与具有资质的测绘部门在实地丈量后，在“地藉图”上用“红线”标明。 总 建 筑 面 积 “总建筑面积”是指在建设用地范围内，（地上）建筑面积的总和。 若部分地上的附属配套用房在规划中明确注明并经当地规划部门审核同意后可不计入总建筑面积之中。 在规划中会分别标注： 地上建筑面积和地下建筑面积 建 筑 容 积 率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。一般地下面积不计入容积率，因此不计入容积率的该部分建筑（面积）也不能获得“产权证”，相应的也不能出售。 建 筑 基 底 面 积 是指地上建筑物在地面上的垂直投影面积，一般指建设规划用地内所有建筑基底面积的总和。 建 筑 密 度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿 化 率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿 化 率 不 等 于 绿 地 率 许多购房者认为衡量一个房地产项目绿化环境的好坏只要看它覆盖率的高低，其实则不然。绿化率计算的是树冠面积而非实际种植面积，即指树冠投在地面上的树荫的面积。 “绿化率”不同于“绿地率”。影响绿化率计算的因素有多种。一是所种树种。不同的树种有不同的覆盖面积，所计算出来的绿化率也自然不同，比如柳树的覆盖面积大，松树、柏树的覆盖面积小； 而同样的树种在不同的季节所体现出来的绿化率也不尽相同，春天树叶茂盛，绿化率就高，冬天树叶凋零，绿化率就低。与此同时，很多开发商将人工湖、屋顶花草也都归入