第一章物业管理绪论.ppt

* * 四、物业管理在我国社会经济中的地位 与作用 (一) 良好的物业管理服务，可以提升物业的价值 (二) 良好的物业管理服务，有利于促进经济增长 （三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群众的居住生活质量。 （四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范围 （五）良好的物业管理有利于维护社区稳定 第三节 物业管理市场 一、物业管理市场的含义及构成 （一）“市场”的含义 所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或“商品行销的区域”。 （二）物业管理市场的定义 所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。但所交换的对象——物业管理服务，是一种特殊的商品，即无形的劳务。它不同于房地产交易市场上交换的有形商品——以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权。物业管理市场作为房地产市场体系中一个子市场，是介于劳务市场与房地产市场的一个边缘性市场。 * * 第三节 物业管理市场 一、物业管理市场的含义 （三）物业管理市场的构成 市场主体：供给主体（各类物业管理机构）需求主体（物业的业主和使用人） 市场客体：物业管理服务（常规的、针对性的、特约的） 市场环境：保证交换进行的各类法律法规 （四）物业管理市场的特性 交换对象的固定性 交换行为的约定性 交换内容的多样性 交换时间的延续性 交换过程的整体性 * * * * (五) 物业管理市场的架构 在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异。图见教材19页。 * * 二、物业管理“委托－代理”关系 (一) 物业管理“委托－代理”的含义 所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中不能自己解决或自己处理不好的事务。 所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。根据我国《民法通则》第63条的规定，代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”。 在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托—代理关系中，是通过合约关系来体现的。 * * （二）物业管理“委托－代理”链 以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。 小业主 ? 召开业主大会 ? 选举业主委员会 ? ? 聘请 ? 物业公司/专业服务公司 ? ? ? 物业公司/专业服务公司管理层员工 ? ? 服务提供 ? 物业公司/专业服 务公司操作层员工 图 委托－代理链图示 * * (三) 左右物业服务效果的因素 在物业管理“委托－代理”链中，左右其服务效果的至少有四个关键点: 1、产权利益; 2、监督距离; 3、激励手段; 4、行为能力。 * * 三、物业管理市场“需求－供给”关系 (一) 需求表与需求曲线 表1－1 物业管理的需求表 价格 需求量 (元/m2·月) (小区个数) A 5 7 B 4 10 C 3 12 D 2 15 E 1 20 * * 图 需求曲线 * * 图 供给曲线 * *  我们看到，供给曲线与下降的需求曲线不同，通过各点的平滑线是向上倾斜的供给曲线SS，也就是说，当某一物品价格越高时，越会诱使生产商品生产更多的该类物品