第八章 城市住宅经济.ppt

郊区化引起的问题 “摊大饼”式的蔓延，破坏了城市的绿化带 绿化带处于近郊农村一带，土地价格较低，隔离带成为各方争夺的“宝地” 房地产开发过热 外来人口的恶性集聚，管理困难，乱搭乱建“棚户区” 居住与就业形成空间错位，通勤成本增加 交通问题严重，每天上下班时段大约有20-40万人往返于局住地和市区间 郊区基础设施和公共设施配套问题严重 解决对策 ？？？？？？ 炒房者的六大罪状 房价--住房经济学.doc 第三节 住宅市场与住宅金融 一、住宅市场 1、住宅市场的性质 进行住宅买卖和租赁行为的经济组织 可替代性很低 市场门槛高 信息不对称 2、住宅市场的类型 根据交易对象划分：住宅存量市场、住宅服务流量市场 根据权益关系划分：住宅业权市场、住宅租赁市场、住宅信托市场 根据市场体系划分：住宅一级市场、二级市场、三级市场 3、住宅市场的特点 地区性 分散性 多元性：商品属性多重、交易形式多样 反复性 4、住宅市场的过滤效应 5、住宅市场的空置现象 中国鬼城--住宅经济学.ppt 二、住宅金融 1、住宅融资渠道 商业性住宅抵押贷款 住房公积金贷款 住房储蓄贷款 合作建房 集资建房 典当 2、住宅抵押贷款 港台俗称“按揭”， 指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。 第二节 我国城市住宅制度的问题与改革 一、我国城市住宅福利分配制度存在的问题 投资一元化，造成欠账过多，总量不足 低租金消减住房开支，引发畸形消费 加重了企业负担，削弱了城市政府的管理职能 导致了城市建设的滞后，延误了城市化进程 分配体制导致住房分配不公平，滋生特权现象 二、我国城市住宅制度改革中的现存问题 商品房房价虚高，超出居民承受能力 住房供给结构不合理，造成很大的商品房空置率 投机商趁机“炒房”，扰乱住宅市场 三、城市住房制度改革的思路与措施 思路： 住宅投资多元化 住宅经营商品化 3. 住宅管理社会化 措施： 廉租房政策 解决了在城市化过程中大量农民工在城市的居住问题 经济适用房政策： 解决城镇低收入居民住房问题的有效办法 问题： 部分政府片面趋利，导致经济适用房的供给忽冷忽热 建筑标准过高，销售对象过泛 “寻租”行为泛滥，政策成本过高 节制住房投资需求的政策： 平抑房价、打击投机行为，创造一个良好的市场环境，保证光大人民群众的住房需求，是政府房地产政策的基本宗旨。 专题 问诊中国地产 深圳市有涨有跌房地产市场 深圳市属于一线城市，2006年9000元/平方米---2007年20000元/平方米，增长近100%。 前三季度楼市繁荣，第四季度出现“跳水” “中天事件” 加剧了房市的冰点 日本房地产泡沫 迅速高涨的房价、地价、虚幻化的国民购买力 20世纪末期出现房地产泡沫 20世纪80年代日本制造的产品广受欧美国家青睐，日本通过出口经济，实力提升 西方国家为了扭转对日贸易的大幅逆差，通过“广场协议”迫使日元升值。 市场上流通过多货币，老百姓拥有的货币过多，投资于土地和房地产 “石油危机”、世界性金融危机波及日本，房产跳水式下降，经济和金融问题严重。 主要影响因素： 1、供求严重失衡 2、长期低贴现率 贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。 3、银行信贷过度集中 4、土地投机现象较为严重 二、房地产泡沫的影响 大量资金倾斜与房地产，产业结构畸形 各企业拥房地产固定资产价格高涨，增大产品成本 土地、房价上涨，加剧了住房难问题，很多市民不起房子，降低了生活质量和社会稳定性 “土地神话”----30年连续高涨，刺激购买需求 催生一大批依托房价、土地投机致富的人们，加剧了贫富差距 北京住宅区新变化 自20世纪80年代以来，北京逐渐出现了住宅被动式的郊区化 五环以外区域成为北京楼市热点区域 直接原因是土地供应---住宅用地供应区域主要集中在昌平、亦庄 另一个原因是---房价，受“地产泡沫”、“奥运效应”影响，房价一路飙升。 第八章 城市住宅经济 世界上还有10亿人口缺少住房，1亿人口无家可归 第一节 住宅的特征与属性 一、住宅的自然特征 耐久性---穷其一生 不动性：市场的区域局限性；使用权与所有权分离的普遍性 环境共有性： 二、住宅的经济特征 城市住宅建设是投资成本大，投资周期长的经济活动 城市住宅是具有复杂产权关系的经济活动 住宅经济的产业关联度高 强烈地依赖并支持金融业的发展 住宅市场是具有竞争和垄断双重性质的市场 城市住宅的经济特征决定了城市住宅经济具有消费性、投资性