居住规划-技术经济学案例课件.ppt

居住规划 中国建设银行辽宁省分行 张贺非 学习目标与知识点 为什么要做居住规划 租或购的决策:成本法与净现值法 购换房规划:，根据生涯的需求做逐步换房房涯规划 我国的购房制度:从土地制度、福利分房、到经济适用房到商品房，住房公积金介紹 房产投资计划:不动产估价的方法與供需分析 为什么要做居住规划？ 若不事先规划，可能有如下的情况发生： 陷入低自备款的陷阱，买自己负担不起的房子 没有考量未来的收入与支出的变化，购屋梦功败垂成 没有房涯规划的观念，难以拟定合理的行动计划 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 若不事先规划购屋现金流量，无法选择最佳的贷款配合 租屋的优缺点 优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够因应家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用管道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险 购屋的优缺点 优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 年收入概算法 购房前自备款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达十几二十年。不要陷入低自备款的陷阱，买自己负担不起的房子。如何概算房屋总价负担能力呢?可以下列公式概算: 可负担房价=((年收入x 负担比率)/ 房贷利率)/贷款成数 如年收入10万?其中30%可用来缴房贷?假设自备款的机会本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负担房价=((10万X 30%)/( 6%))/70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是须先准备21.4万的自备款。这是以前几年只缴利息来算，若本利平均摊还还要低些。 从这个简化公式可知，同样收入下，利率愈低，可负担房价愈高，储蓄率愈高，可负担房价愈高。一般人依房贷负担计算的房价的上限，约为年收入的5-8倍。 目标概算法:為便於計算器運算 採兩階段PMT 暫不考慮階段內的收入成長 可负担房价＝FV(r,n,PMT1，A) +PV(i,m,PMT2 ) r＝投资报酬率，n＝离购屋房年数 PMT1=目前年收入×负担比率上限 A=目前可配置于购房用途的净资产 i＝房貸利率，m＝房贷年数 PMT2＝本利摊还年供额=FV(y, n, 0, PMT1) y = 收入成长率 小林年收入为10万元，预估收入成长率7%，目前净资产15万元 30%为储蓄自备款与负担房贷的上限，打算5年后购屋，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率以6%计，可以负担购屋后贷款的届时房价为： 自备款部分＝FV(r,n,PMT1，A)＝FV(8%,5,-3,-15) =39.6(万元) PMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(7%,5,0,3)=-4.2 (万元) 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-4.2) =48.3(万元) 可购房总价=39.6万元+48.3 万元=87.9万元 可负担房屋总价÷需求面积＝可负担房屋单价 换房能力概算 需筹自备款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万，贷款尚有30万，新房值100万，拟贷款60万，应筹自备款=(100万-60万)-(60万-30万)=10万。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万，及未来是否有负担60万房贷的能力。 以6% 的利率来算，每月光付利息就要4300元，因此月收入应在10000元以上才考虑换屋。购屋不是理财的唯一目标，若把所有的资源全用来支应购换屋需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租屋。 房涯规划表 工作后10年购房50万，10年换房100万，假设旧房按原价售出，所需储蓄或房贷年供额为多少? 第一段:25岁开始工作，35岁第一次购屋，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13805元。 第二段:35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,0,300000)=-26155元。 第三段: 45岁换屋100万，届时旧屋房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,26155)=192503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500000元-192503元=307497元，可当新房自备款。新房贷款需求=总价1000000元-307497元=692503元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60376(元)。 住与行的成本分析 比较两个方案，一个是市中心公司旁住宅，100平米单价1万，总价100万。一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5000元，总价50万。 若购屋的年成本率一样为房价的5%，市区住宅每年住的成本为5万，郊区