第2章_房地产经营管理课程课件.ppt

房地产中介服务机构在接受服务时，应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票 在房地产中介服务活动中严谨只收费不服务，多收费少服务 房地产经纪收费 房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准： 房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收； 实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%； 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收 500以下（含500） 2.5  501-2000 2  2001-5000 1.5  5001-10000 1  10000以上 0.5  房地产咨询服务收费 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费３００-１０００元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的０.5％以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定 3.1.1物业管理的产生和发展 （1）基本概念 物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块 物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 3.1 物业管理概述 3.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型 1 物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。 2 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。 3 现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。 （2）物业管理的基本特征 社会化 专业化 市场化 （1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。 以人为本、服务第一的原则 社会化原则 企业化、经营型原则 3.1.3 物业管理的原则和作用 策划阶段 准备阶段 启动阶段 中止阶段 日常运作阶段 3.1.4物业管理的主要阶段 （1）业主及其权利义务 业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。 （2）业主大会与业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。 3.1.5业主、业主大会与业主委员会 物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。 （1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系； （2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。 3.1.6物业服务企业 3.2物业管理基本内容 1.房屋修缮管理 （3）房屋的修缮 （2）房屋主体的构成和管理 （1）房屋修缮的概念 3.2.1房屋修缮管理 （1）物业共用设备、设施的分类 物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。 （2）物业共用设备、设施管理的内容 （3）设备与设施的保养与维护 a.设备设施的保养； b.设备设施点检； c.设备设施的维修。 3.2.2物业共用设备、设施的管理 环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。 环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。 消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通