人民路1号地块可行分析报告书.docVIP

绍兴人民路1号地块住宅项目 可 行 性 分 析 报 告 绍兴恒大置业有限公司 目 录 一、 项目总论……………………………………………………..4 二、绍兴房产市场分析……………………………………………8 1、板块市场分析………………………………………………8 2、竞争个案分析………………………………………………12 3、价格分析……………………………………………………14 4、重点个案简介………………………………………………15 5、土地市场情况………………………………………………29 6、本地块分析…………………………………………………38 7、总结…………………………………………………………39 三、项目定位…………………………………………………………………………41 1、SWOT分析……………….……………………………...…41 2、项目整体定位………………………………………………42 3、项目客源定位………………………………………………42 4、面积配比定位………………………………………………43 5、总结…………………………………………………………46 四、规划设计…………………………………………………………………………47 1、设计依据……………………………………………………47 2、工程内容及规模概况………………………………………47 3、设计指导思想………………………………………………47 4、总体设计……………………………………………………48 5、建筑单体设计………………………………………………50 6、主要经济技术指标…………………………………………50 五、销售开发计划………………………………………………………….………52 1、蓄水期策略：………………………………………………52 2、公开期策略：………………………………………………52 3、价格推进策略………………………………………………55 4、销售计划……………………………………………………56 5、开发计划……………………………...…………………….56 六、财务分析及资金回收支出计划…………………………………………57 1、项目财务分析……………………………………………….57 2、项目资金回笼状况………………………………………….58 3、项目资金支出状况………………………………………….59 4、项目资金计划………………………………….……………60 5、项目敏感性分析…………………………………………….60 七、可行性研究报告结论……………………………….……………….………61 一、 项目总论 为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。 本项目于绍兴市经济开发区人民路一号地块，具体位置如图： 规划为住宅小区，东侧临规划迪荡湖路，南临人民东路，西侧是环城河，北侧是浙东古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。 具体规划技术指标如下： 经济技术指标 总用地面积 58087平米 土地性质 居住 容积率 ≤1.377 总建筑面积 ≤80000平米 建筑限高 50米 另一方面，绍兴市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。2009年一季度，绍兴住宅类房源共成交491套，成交金额4.4亿余元，均价每平方米7343元。其中，一季度市区存量房交易受理1633件，创近5年来新高，是2005～2008年第一季度存量房平均受理件数的1.67倍。2009年1月份，绍兴的商品房空置面积达75.41万平方米，而到了3月份减少为45.86万平方米，这意味着前三月，绍兴商品房被消化了近30万平方米。2009年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升，达到100.84，比上季大幅增加26.11个百分点，高于去年同期12.77个百分点。5月，绍兴将接连有9块土地走上拍卖台，其中7块是商住地块。对绍兴经济界人士来说，这些数字足以让他们感到欣喜，因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。 业内普遍比较认同的数据是：房地产上下游共涉及50多个行业，每投入100元的资金可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130~150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业；换一种算法则是，房地产业每减少