第3章：区域经济与房地产市场课件.ppt

供应方式 直接 功能 市场 效应 适用 情况 优缺 点 存量公房（出租） 低租金低价住房供给 刺激公房租赁需求，抑制商品房的供需 （历史遗留，现已停建） 孤立市场之外，不利于与商品房构成统一的供应链；租金管制导致低效率，不易动态调整 公房（出售） ↑低价房的供给 抑制低价位商品产权房的供需 鼓励公房私有化 延续公房分配的不公平性 经济适用房 ↑中、低价位住房供给 抑制市场产权房的供需 存量住房短缺 形成双轨制，减缓或终止中高档房的过滤，效率低，易产生不可撤销的福利倒置，不易动态调整，造成空间失配 供应方式 直接 功能 市场 效应 适用 情况 优缺 点 购房货币补贴 ↑购房能力 刺激对市场产权房的需求 充裕的存量；明确的补贴对象；资金使用监管 优：较实物补贴灵活、高效；有利于过滤效应；便于动态调整 缺： ↑政府财政负担；补贴可能被挪用 住房合作社 ↑中、低价位住房供给 抑制市场产权房的供需 单位、社区等小范围 优：针对性强 缺：运作效率低，与商品房形成双轨制 供应方式 直接 功能 市场 效应 适用 情况 优缺 点 廉租房实物配租 ↑低租金房供给 ↓市场租赁房需求 政府拥有足够的存量住房 缺：与市场租赁房形成双轨制，效率低；福利倒置；不宜动态调整；造成空间失配 廉租房货币配租 ↑租房能力 抑制市场租赁房的需求 充裕的存量；明确的补贴对象；资金使用监管 优：较实物补贴灵活、高效；有利于过滤效应；便于动态调整 缺： ↑政府财政负担；补贴可能被挪用 第8章：房地产经济周期 房地产经济周期波动 房地产经济周期波动原理 房地产经济波动与宏观经济波动 8.1房地产经济周期波动 经济波动与经济周期 房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的形态分析 房地产经济周期波动的特点——时滞效应 8.1.1经济波动与经济周期 在经济总量增长过程中，不同阶段的增加速度有快有慢 经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或者下降的波动的现象。 研究表明具有不同特征的经济波动，总是存在明显的形似性，因而这种有规律的波动构成了经济周期。 经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，或者合并为高涨(包括复苏增长、繁荣扩张)和低落(包括衰退收缩、萧条持平)两个阶段。 8.1.2房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期运动过程可简单描述如下： 经济增长对房地产的需求 刺激房地产业的发展 经济繁荣并进一步刺激房地产需求 新建房地产超过实际需求 产生过剩房地产积压 房地产需求迅速减退进入调整期 存量逐步消化进入恢复期 新的经济增长使房地产需求大于供给 开始新一轮房地产经济周期运动。 房地产周期可以分为： 1.复苏与增长阶段 交易量回升、需求趋旺、价格慢慢回升、房地产开发速度加快、二三级市场交易活跃。 2.繁荣阶段 开发规模加大，交易量急剧增加；房价逐渐达到顶峰，投机者活跃；供给逐渐大于有效需求，出现衰退迹象。 3.危机与衰退阶段 房价涨幅放缓甚至开始出现下跌；有价无市；房地产失业率和破产率增加。 4.萧条阶段 房价大跌，交易量锐减，破产现象更加普遍。 8.1.3房地产经济周期波动的形态分析 一般地，可以把房地产经济周期划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动等四种形态。 （1）长期趋势 房地产经济周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。 人口增长、城市化进程(包括逆城市化)、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。 （2）景气循环 即房地产市场繁荣 萧条 繁荣这样周而复始的运动过程。 影响房地产景气循环的主要因素有：就业与收入水平的变化、地区人口的增长和政府货币政策的变化等。 （3）季节波动 季节波动是指房地产业在一年之内活动的有规则的变化。 引起房地产业这种季节波动的因素有多种，市场需求方面，市场供给方面。 （4）随机波动(不规则波动) 房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素的干扰和影响。 地震、洪水等自然灾害、战争、政治风波、流行病疫情(如SARS)等不可控因素，还包括某些不可预测的因素如科学技术的根本性变革等。 8.1.4房地产经济周期波动的特点 特点一：时滞效应 1.时滞效应的产生 决策的延迟、生产的延迟、房地产信息的不完全 2.时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析 P Q D1 S1 P0 Q0 P2 Q2 E O S0 D0 Q1 P1 P Q D0 S1 P1 Q0 E0 O S0 D1 P0 P2 Q2 Q1 特点二： 从经济周期的各个阶段的展开分析： 房地产的复苏稍晚于宏观经济的复苏 房地产经济周期比宏观周期更快进入繁