第4章商业和服务业区位论课件.ppt

第二节 零售业区位论 克里斯泰勒的中心地理论是研究零售业区位决策的基本理论，中心地理论的基本原理和方法对零售业的区位决策具有重要意义。 2.1 影响零售业区位决策的基本因素 消费市场状况：消费者数量、收入、人口构成和生活方式。 购物空间的接近性：空间距离和交通条件。 零售业间竞争状况：同行业竞争者的数量以及发展水平等。 地价：地租支付能力。 （一）消费市场状况 市场区域的大小、贫富和构成等对零售业选择和规模具有重要影响。 零售业最大特点是消费者指向，即零售业区位与人口分布密度呈比例。 消费者收入。市场区域内的总购买力和收入等级决定购买行为差异。 （二）空间距离和交通条件 消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。 一般随距离购物中心地的距离增加，在该中心地购买家庭数减少，特别是日常生活用品。 Q消费量 P1商品价格 K距离 F交通费用 需求曲线a 需求曲线b K距离 P2购买价格 K距离 Q消费量 如果需求曲线变换平缓，即距离费用完全可忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性； 如果需求曲线变化陡，表示市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位趋于分散。 交通条件好，购物时间短，空间费用降低；对零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也可能扩大。因此，交通枢纽中心能形成大型的商业中心。 分散 集聚 需求曲线c 需求曲线d （三）零售业间的竞争 零售企业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的零售企业数量和竞争力有密切的关系。 区位的空间竞争，如果是属于同业种间的竞争，可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散（珠宝业）；一是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心（餐饮业）。 （四）地价的作用 地价是土地价值的反映，是指用来购买土地的效用或为预期经济收益所付出的代价。 地价高低与区位条件相关。市中心交通便捷性和可通达性好，空间关联最好。 追求收入最大化的零售企业而言，无疑最高地价区位是最佳的选择。不同类型零售业选择区位存在差异。 2.2 零售业空间模型 零售业活动的空间模型大致分为两大类： (1) 零售业活动的空间分布和职能结构模型：从空间角度研究零售业集聚的形态和职能； (2) 零售业活动区位模型：以中心地理论和地价理论为基础研究商业活动的区位模型。 (一)零售业空间类型划分 1. M.J.Proudfood,1937年提出美国零售业的五种类型： 中心商业区 外围商业区 主要商业街 近邻商业街 孤立商店群 2. 贝利1963年以芝加哥为例，将零售业空间分为三大类型： 第一种：在中心存在一个核心商业设施，以此为中心，商业职能呈同心圆分布，进一步分为：CBD、区域中心地、社区中心地和近邻中心地。 第二种：沿道路和街道呈带状分布的零售业空间，可分为：传统购物街、沿主干线分布的零售空间、郊区零售业空间和街道带状分布零售空间。 第三种：追求类似零售业活动集聚利益和接触利益在某一地点集中而形成的专业化空间。可分为汽车街、印刷区、娱乐区、家具区等。 （2）戴维斯中心商业区空间融合模型 1972年，戴维斯(Davies)总结贝利等人的研究成果基础上，提出了更一般的中心商业区空间融合模型。 基本思路：中心商业区核心部，首先以核为中心各职能呈同心圆布局，在此基础上重叠着沿交通线呈带状分布的零售业区，这些零售区是按照等级职能的高低由内侧依次布局。 在同心圆和带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊专业化职能空间，就形成一个空间融合模型。 模型意味着即使种类同样，但等级不同，最终选择的区位空间也不同。 图4-7 零售业区位空间融合模式 （二）中心商业区的内部结构 1.霍伍德（Horwood）和博伊斯（Boyce）提出“中心-边缘模型”具有代表性。 中心商业区由核心部和边缘部两部分组成。 核心部具有土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊职能布局等特征。 边缘部土地面积较广、土地利用密度不高，区域的最大特征是职能的空间分化。 图4-6 中心商业区的核心-边缘模式 第3节 服务业区位论 3.1 服务业的类型与区位特征 第1类：以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业。这类服务业具有零售业的特征，由各种店铺组成，如理发和美容院、洗衣店、照相馆和修理店等。因此，区位布局也类似于零售业，即尽量接近消费者。 第2类：以企业（或行政机关等办公机构）为对象，是为其提供运营活动产生的服务性需求的经济活动。这类服务业代表性的行业有广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机的维修业、计算机软件开发和销售业等。与第一类服务业不同，这类服务业的对象是企业或机关等，因此，在区位布局时，接近居民消费者的区位因子并不重要。 第3节 服务业区位论 第3种类：