经济周期原理与房地产市场波动趋势课件.ppt

浙江大学 教授 博导 贾生华 博士 jsh@zju.edu.cn 经济周期与房地产市场波动——互动与演化 浙江大学房地产研究中心 主任 教授 博士生导师 贾生华 博士 一.经济周期与波动的基本原理 经济周期就是总体经济活动水平扩张和收缩有规律的交替过程。一般随经济增长率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。 在现代市场经济中，经济周期是客观存在的。经济学家致力于研究和揭示经济周期的规律，形成了很多学说。 马克思周期理论：经济周期和经济危机由社会生产关系决定，经济周期是资本主义历史暂时性和局限性的表现。 西方经济周期理论：脱离生产关系范式，以自然、政治、技术、心理、人性等经济体系外部因素，一些学派即使从经济体系内部认识问题，充其量也只是归结为市场缺陷。 经济周期产生的原因 外因说：创新理论（熊彼特），政治因素理论（卡莱斯基），“实际经济冲击”周期理论（米契尔） 内因说：经济制度危机理论（马克思），有效需求不足理论（凯恩斯） 混合作用说：经济周期产生的原因是多方面的，是外因和内因共同作用的结果。 经济周期产生的原理 在国民经济循环中，消费和储蓄行为比较稳定，投资活动的变化较大。 1、乘数原理：投资的变化会引起国民收入数倍的变化。 2、加速原理：收入的变化会引起投资数倍的变化。 事实上，经济周期是原因十分复杂，政府政策、外部干扰等都会导致经济波动。 经济周期与宏观经济政策 针对经济周期波动过程中资源浪费可能导致的经济危机，西方国家普遍采取“逆风行事”原则进行宏观调控，周期性地采取紧缩和扩张的财政政策和货币政策。 二.房地产周期的特点及其与国民经济周期的关系：理论分析与国际经验 房地产周期的概念、测度与分类 房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。 测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiser et al.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。 房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。 香港的房地产泡沫 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。 房地产波动的后果：对国民经济具有巨大危害 房地产泡沫引发政治难题 董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。 日本房地产泡沫终结日本经济辉煌 从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。 到2001年初，全国地价水平比历史最高水平下降了36.6%，全国土地资产总值缩水37.7%，总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点（1989年）的2.5倍。地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。 1985年以来日本城市地价指数的变化曲线显示，目前日本城市地价水平已经降低到80年代初的水平。 房地产