出让评估规范20号文件解读.ppt

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读 　　　　　　　　　 文件出台背景（一） 国土部为什么要出台这样一个规范： 1、加强地价管理工作的需要； 2、完善土地市场工作的需要； 3、规范具体估价行为的需要。 文件出台背景（二） 由来： 《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发﹝2006﹞114号）、21号令(03年) 、39号令(07年) 关于地价评估、地价确定： 招拍挂出让规范 第7条 协议出让规范 第5.4条 文件出台背景（三） 由来： 市、县国土资源管理部门组织对地块评估，依据《城镇土地估价规程》，评估可由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。 　　应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、竞买保证金、起叫价、起始价等。 文件出台背景（四） 目前管理上仍存在的部分问题： 1.行政部门商量确定 2.不评估，直接按文件或系统确定底价 3.各种价格概念不清 文件出台背景（五） 评估过程中面临的困难： 1.《城镇土地估价规程》规定不够具体； 2.行政干预多（部门内、部门外）； 3.新情况、新问题不断出现。 文件出台背景（六） 起草过程： 1.2011年预研究； 2.2012年10月形成初稿，征求中估协技术审 裁委员会意见； 3.2012年12月，全国4个区片会上征求意见； 4.国土部内所有相关司局征求意见； 5.2013年4月印发。 《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）＞通知》解读 文件性质：部门规范性文件 有效期：五年 印发日期：2013年4月8日，即日生效。 《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）＞通知》解读 《通知》的第1条内容：程序要求、承担单位、范围 《通知》的第2条内容：评估活动管理 《通知》的第3条内容：报告备案管理 《通知》的第4条内容：底价确定 《通知》的第5、6条内容：监管和救济 《通知》的第7条内容：适时修订及制订实施细则 　 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 前言 目的：规范出让地价评估行为 依据：三个法（物权法、土地管理法、房地产管理法），二个出让规定（39号令和21号令）等 归口管理：国土部 起草单位：利用司 解释权： 国土部 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 1 适用范围 直接适用：在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估。 参照执行： 国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 2、引用的标准（三个国标，一个行标） 《城镇土地估价规程》 《城镇土地分等定级规程》 《土地利用现状分类》 《城市地价动态监测技术规范》 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 3、依据： 4个法律法规（物权法、土地管理法、房地产管理法、出让和转让暂行条例） 2个部门规章（国土部39号令、21号令） 3个国发规范性文件（国发[2001]15号、[2004]28号和[2008]3号） 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 4 总则 4.1 出让地价评估定义 4.2 出让地价评估目的 4.3 评估原则： 　　　价值主导原则 　　　公开市场原则 　　　审慎原则 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 4.4 评估方法 评估方法选择的要求： 收益还原法、市场比较法和剩余法（假设开发法）三选一 成本逼近法、公示地价系数修正法二选一 因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》解读 4.5 评估程序 （1）接受委托，明确估价目的等基本事项； （2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料； （3）实地调查； （4）选定估价方法进行评估； （5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议（新增加内容要求）； （6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号（新增加内容要求） ； （7）提交估价报告； （8）估价资料归档。 5 评估方法的运用 首先要满足《城镇土地估价规程》的基本要求 5.1 收益还原法