合能璞丽项目个案解析.docVIP

合能璞丽项目个案分析 项目概况 项目区位条件 项目位于梅溪湖版块映日路与看云路交汇处西北角，享受梅溪湖版块顶级规划配套条件。项目四面临路，且临近902路等多路公交车站点和地铁2号线梅溪湖站，交通便利；同时周边分布有实验小学和长郡中学，教育配套齐全。虽然项目景观条件较弱，但项目的配套齐全，片区未来发展潜力大，其综合区位条件较好。 图-1 项目区位示意 项目基本信息 项目为梅溪湖三线地段项目，以“高赠送+梅溪湖版块配套”为其核心价值。 表-1 项目基本信息 开发商 合能地产 物业管理 合能物业 占地面积 74072㎡ 建筑面积 309358㎡ 容积率 3.5 绿化率 41% 物业类型 高层 装修情况 毛坯 二、项目整体规划 项目共规划10栋高层住宅、一栋住宅产权公寓、一所幼儿园和1.2万㎡商业。 项目住宅楼栋根据地块形状围绕中央园林分两排布局，楼栋间遮挡较好，视野开阔；商业主要于映日路于看云路交汇处布置，最大化利用路口人气聚集效果。 图-2 项目整体规划示意 产品设计 住宅户型配比 项目住宅产品中4栋为两梯六户产品，另外6栋为两梯四户产品，户型主要为80㎡和93㎡三房以及119㎡四房，95㎡以下户型占比达75%，户型配比带有明显的刚需首置首改特点。 表-2 住宅户型配比 户型 面积（㎡） 套数 比例 三房两厅一卫（两梯六） 79-80 480 33.3% 三房两厅两卫（两梯六） 93-95 240 16.7% 三房两厅两卫（两梯四） 93-95 360 25% 四房两厅两卫（两梯四） 119-120 360 25% 合计 79-120 1440 100% （二）户型分析 80㎡三房两厅一卫 93㎡三房两厅两卫 119㎡四房两厅两卫 （三）建筑风格 项目建筑风格为Art-Deco风格，建筑竖向线条明显，笔直挺拔，外立面采用面砖修饰，品质感较好。 图-3 项目建筑外立面效果图 项目展示区 项目展示区主要为营销中心、园林前庭广场、入口前庭、园林戏水池、泳池和精装样板间，展示面广，展示效果较好。 图-4 展示区实景图 图-5 样板间实景图 销售情况 项目于2013年12月28号以内部认购形式入市，推出1、2#栋中的五条腿约240套房源，当日成交约135套，均价6800元/㎡，至3月底该240套房源剩余约40套。 原因分析： 项目户型赠送面积大，加上其价格较周边项目低，其小户型性价比较高； 首次入市价格较低，加上内部认购噱头，当日去化效果较好； 但是由于年后市场唱空论调横行，客户保持观望状态，项目年后去化速度较慢。 10# 2# 4# 幼儿园 公寓 商业 1# 3# 5# 7# 6# 8# 9# 结构板 全赠送 户型亮点： 1、、80㎡三房的各房间尺寸并未受到压缩，竞争力强； 2、赠送面积大，主要方式为半赠送阳台和全赠送结构板； 户型不足： 十字单体结构造成非朝南朝向，且户型开间进深比较小，采光性能较差； 入户既是餐厅，无生活阳台，居家不便； 进入主卧需通过客厅电视机前； 唯一的卫生间位于主卧门口，影响主卧静谧性和私密性； 阳台 半赠送 阳台 半赠送 户型亮点：1、通透三房，布局紧凑无浪费； 开间大，横厅布局，采光条件好； 两卫设计，且有生活阳台，居家便利； 户型不足： 餐厅正对卫生间，影响餐厅使用； 主卧入口设计不合理； 十字单体结构造成非正南正北朝向； 全赠送 半赠送 户型亮点： 户型通透、周正，布局紧凑无浪费； 南向开间大，横厅和主卧朝南，采光条件好； 户型不足： 1、餐厅正对次卫，用餐不雅； 1