2010年房地产估价师(房地产估价理论与方法)重点预习.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉房地产估价的含义； 2．掌握房地产估价的本质； 3．熟悉房地产估价的必要性； 4．熟悉估价当事人； 5．掌握估价目的； 6．掌握估价对象； 7．熟悉估价时点； 8．掌握价值类型； 9．熟悉估价依据； 10．熟悉估价假设；来源：建设工程教育网 11．熟悉估价原则； 12．熟悉估价程序； 13．熟悉估价方法； 14．熟悉估价结果； 15．掌握国有建设用地使用权出让的需要； 16．熟悉房地产转让和租赁的需要； 17．掌握房地产抵押贷款的需要； 18．掌握房地产征收征用补偿的需要； 19．熟悉房地产损害赔偿的需要； 20．掌握房地产损害赔偿的需要； 21．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要； 22．熟悉房地产税收的需要； 23．了解房地产保险的需要； 24．熟悉企业有关经济行为的需要； 25．了解房地产行政管理的需要； 26．熟悉其他方面的需要； 27．掌握房地产估价师的职业道德； 28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。 二、内容讲解 第一章　房地产估价概论 每一个想要进入房地产估价行业、把房地产估价作为职业的人，首先应当对房地产估价以及这种职业和行业有个总体了解。为此，作为本书的开篇，本章主要介绍：房地产估价的含义、本质和必要性等对房地产估价应有的一些基本认识；估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等房地产估价的若干要素；现实中对房地产估价的各种需要和要求；房地产估价师的职业道德以及中国房地产估价行业发展概况。 第一节　对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义来源：建设工程教育网 本书所讲的房地产估价，是指专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 对估价作广义和通俗的理解，即估计商品、资产或财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他（她）估计得是否正确，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房子或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖者的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以问亲朋好友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。但是，要想获得客观合理、有公信力的估价结果，就有赖于专业估价。 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产，生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为交易和投资的主要对象。房地产价格和价值是人们关注的主要问题之一。房地产估价因此不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种估价活动需要专门知识和经验，估价结果是否客观合理与相关单位和个人的切身利益直接相关，第一章房地产估价概论甚至对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如，为房地产抵押贷款服务的估价（以下简称房地产抵押估价）关系金融安全，为征收国有土地上单位和个人的房屋给予拆迁补偿服务的估价（以下简称房屋拆迁估价）关系社会稳定，所以不是随便什么个人和单位都可以从事的，只能由取得房地产估价师资格的专业人员和取得房地产估价机构资质的专业机构来从事。来源：建设工程教育网来源：建设工程教育网 概括起来，专业估价与非专业估价主要有下列本质区别： （1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。专业人员是指具有与估价对象相关的估价专业知识和经验，取得相应估价资格的估价师。专业机构是指具备足够数量的估价师等条件，取得相应估价资质的估价机构。 （2）专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的方法等，经过认真的分析、测算和判断得出的。 （3）专业估价具有公信力。专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。 （4）专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。 （5）专业估价要承担法律责任。估价师和估价机构要对其估价过程和提供的专业意见负责，依法承担法律责任。 1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。（2007年试题） A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务来源：建设工程教育网 D．承担法律责任 E．估价作业日期长 答案：ACD来源：建设工程教育网 2．某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的