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2014年大连房地产市场总结 [中原集团大连公司] [DaLian.01.2015] 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 中原市场研究报告名词解释 可 售 量 ： 实际已推出市场可销售的建筑面积。 成 交 量 ： 实际已成交的建筑面积。 存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。 潜在供应量： 已定案名项目中还没开工建设的建筑面积。 项目总销售率 ：项目总销售套数/项目总套数。 潜在地块： 市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。 储备地块： 未开发地块。 剩 余 量： 可售量减去成交量。 储 备 量： 未开发土地的总建筑面积。 外地客群： 以常用手机号码所在地为准。 年终感言 14年大连楼市破底总动员、项目两级分化严重、传统营销之死； 15年楼市止下行 ，价平量升、去库存、百姓买房年、营销人大考年； 14年发生了很多事 ，作为年终总结的开篇 ，我们并没有从宏观、政策、行业市场、开发商、客户等常规的 角度去分析总结 ，而是简单的写下些随笔 ，记录这匆匆的一年：14年是房地产行业的变革年 ，开发投资增速 持续下行、新开工下降、销售萎靡、房价下行 ，而大连楼市则是近5年来成交最惨淡的一年 ，市内四区成交 220万平 ，同比下滑21.4% ，市内七区成交394万平 ，同比下滑26.3% ，上一次接近这个数字的是08年 ，不过 08年市内四区在售项目为77个 ，而14年市内四区的在售项目为159个 ，作为地产白银时代的元年大连楼市呈 现如下特征： ? 在2014年中 ，尘封已久的成本定价法重回操盘手的视野中 ，降成本成为营销总与工程总争论的核心 ，降 多少成为项目总最难以抉择的事 ，破底价成为项目跑量最有利的武器 ，市场的表现是降的多大胆 ， 地有多大产 ； ? 市场两极分化越发明显 ，在市内四区成交金额的275亿中 ，排名前十的项目成交占比为37% ，销售近 百亿 ，而排名前三十的项目占比为60% ，销售165亿 ，而31-159名则共同完成110亿 ，平均不足0.85亿； ? 14年中 ，传统的营销手法已经成为平台水准 ，做不到必死 ，做到了未必为活 ，购房群体的媒体接 触习惯发生了颠覆性的改变 ，渠道、联动、全民营销与移动互联的应用成为营销人新的有力武器。 15年从整体环境来看随着调整政策的退出、货币政策的宽松 ，楼市成交量回暖、房价环比跌幅收紧、项目 去库存加速已成定局 ，价平量升 ，是我们对15年预期 ，但我们仍需注意： ? 从常住人口变化及人口自然增长率来看 ，大连已经从人口净流入城市转变为人口净流出城市 ，人口的 逐渐减少 ，大连城市竞争力的下降 ，也意味着大连楼市的根基在松动； ? 15年预计可售量将达到历史高点 ，市内四区171个在售项目 ，531万的可售量 ，长达42个月库存将 时刻提醒我们15年仍是压力无处不在； ? 15年大连楼市的集中度将更高 ，在这里大胆的预测一下 ，预计15年市内四区的成交金额在330-350亿 左右 ，预计排名前十的项目将占据整体市场40%以上的市场份额 ，销售额10亿将是进入前十的基本门槛 ， 而超过100个项目的年成交金额预计会小于1亿。 目录CONTENTS 宏观市场动态 5 土地市场分析 22 大连市内四区住宅市场整体分析 27 大连市内四区细分区域分析 34 大连新城区房地产市场分析 75 4 Part 1 宏观市场动态分析 Part