58资产评估复习程序.doc

选择 1.重置成本的估算 重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。 重置成本分类：①复原重置成本 ②更新重置 成本复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本：采用与评估对象并不完全相同的材料，现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 重置成本的估算方法：①重置核算法 ②物价指数法 ③功能成本法 2、实体性贬值的基本概念：资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。 实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值额和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。估算方法：观察法、使用年限法 3、功能性贬值的基本概念：功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科技不断发展的今天，资产的功能性贬值日显突出。功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率加以表示。 4、经济性贬值的基本概念：经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收入减少等，从而导致资产的贬值。例如，由于城市的交通管制的改变而导致某些商场所在区域的繁华程度降低；由于环保或人们消费观念的变化而导致生产某机器设备或生产线的利用率下降、甚至闲置等。 5、 资产评估的类型 资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。 （1）重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格（估价标准形式） （2）继续使用价值、公开市场价值和清算价值（假设的角度） （3）抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等 （业务性质） （4）市场价值和市场价值以外的价值 （依据的市场条件） 资产评估中的市场价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值以外的价值也称非市场价值 。在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等 投资价值与投资性资产价值不同 一般而言，属于市场价值性质的资产评估结果主要适用于产权变动类资产业务。属于非市场价值 性质的评估结果，既适用于产权变动类资产业务，同时也适用于非产权变动类资产业务。 6、资产评估的评估目的 资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的 ，是资产在评估时点的公允价值 。 公允价值的一个显著特点是,它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合,且并没有损害各当事人的合法权益,亦没有损害他人的利益。包括了正常的市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果。 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 资产业务主要有:资产转让;企业兼并;企业出售;企业联营;股份经营:中外合资、合作;企业清算; 抵押担保;企业租赁;债务重组等 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 （1）资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响 （2）资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 （3）资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 7、土地使用权的价格类型：基准地价、标定地价、出让底价、转让价格 标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。 基准地价：城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 8.商誉：指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。 商誉特点：商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。商誉是企业长期积累起来的一项价值。 9.重置成本的确定 1外购单台不需安装的国内设备重