房产税案例教案.ppt

房产税税收筹划 制作人 制作人 主讲人 梁爽 何柳静 赵丹 房产税是以城镇中的房产为课税对象，按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。 概念 1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。?? 2.房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。???? 3.房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%,对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。 房产税的特点 虽然从规模上看，房产税始终是一个小税，但是随着房地产市场的发展，国家对房产税的征管和稽查力度的加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。我们从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨，以尽可能减少企业税收负担，实现企业效益最大化。 一、从征税范围进行筹划?? ? 按照税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在县城内，无论是否使用，每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税，而将仓储库建在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。 房产税税收筹划 ? 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行筹划。?? ?? 自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。筹划可以有一下几种方法：?? (1)合理划分房产原值； (2)正确核算地价；?? (3)及时做好财产的清理登记工作； (4)转变房产及附属设施的修理方式。 二、从计税依据进行筹划? （一）自用房产的税收筹划?? （二）出租房产的税收筹划?? 按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。???? ? ?? (1)合理分解房租收入? ? ?目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时，往往将房产和这些设施放在一起计算租金，这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。? 案例分析 例如，某大型生产企业A要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备一年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是： A同意将厂房连同设备租给B，B支付厂房和设备租金一年200万元。合同签订后，B先付一半的租金，年底再付另一半租金。 方案一： 如果将厂房连同设备一起出租，A要交纳税款如下： 交纳房产税为：200×12%=24(万元)； 交纳营业税为：200×5%=10(万元)； 两项合计为34万元。 也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12%的房产税。 　　 ? 方案二： 如果进行税收筹划，把一个租赁合同改变为两个租赁合同———厂房出租合同与设备出租合同就可以降低一部分税负。即： A以每年100万元的租金出租厂房，100万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变。 A出租厂房交纳的房产税为：100×12%=12(万元)；依据200万元和5%的税率交纳的10万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了12万元。 这样A总体纳税就从34万元减少到22万元，税负下降了35.29%(12÷34)。 ?(2)通过关联企业转租 不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起，如果企业所属地段较偏僻，可以考虑将闲置的房产出租给关联企业，再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人，只是房产转租人，根据税法规定，转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租，可以减少企业的整体税负。 ?三、从计征方式进行筹划?? 房产税的计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2%，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前