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曲靖市麒鳞区龙海片区地块 项 目 建 议 书 2012年5月 目 录 第一章、地块概况 2 一、曲靖市概况 2 二、麒麟区概况 3 三、曲靖市麒麟区城区图： 3 四、地块基本情况 4 五、地块周边配套设施 5 第二章、市场分析 6 一、曲靖房地产市场状况 6 二、曲靖市楼盘分析 6 曲靖阳光花园 6 爨园小区 10 立得.江滨花园 14 红日花园 17 三、曲靖市房地产市场分析 20 第三章、项目定位 22 一、确定目标客户 22 二、针对目标客户群的总体规划思路 23 1. 开发规模及建筑形态 23 2. 功能设置 23 3. 针对目标客户群的户型指标 24 4. 针对目标客户群的总体建筑风格 24 三、项目建设定位 24 第四章、项目成本 25 一、土地成本 25 二、建设成本 25 三、销售成本 27 四、公司管理费 28 五、项目销售税金 29 六、项目风险准备金 29 七、项目成本汇总 30 第五章、项目销售收入 30 第六章、项目损益 31 第七章、开发计划 32 第八章、资金计划 32 第九章、项目风险 32 第十章、结论及建议 33 一、项目开发定位 33 二、项目收益 34 三、项目风险 34 四、建议 34 项 目 建 议 书 第一章、地块概况 一、曲靖市概况 曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经103°03′～ 104°50′，北纬24°19′～ 27°03′之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距103千米，南北最大纵距302千米。全市国土总面积28904平方千米，占云南省面积的13.63%，其中山区面积约占88%，坝区面积约占12%。市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要组成部分，又是大西南攀西—六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。 曲靖市设1市1区7县，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。 曲靖市总人口为556.12万人，其中非农业人口为68.40万人。在总人口中，男性为292.29万人，女性为263.82人。人口密度为每平方千米192人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等8个世居主体民族。 曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔2000米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温14.5℃，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在5～10月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。 二、麒麟区概况 麒麟区位于云南省东部，地处东经103°10′～104°13′、北纬25°08′～25°36′之间。东与富源县接壤，南与罗平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔1881米，距省会昆明136公里。全区总面积1552.83平方公里。 全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级)，三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。 全区现有人口33万，按发展规划到2020年将达到70万人口，向周边发展30万人左右。 三、曲靖市麒麟区城区图： （注：地图上红色图块为拟建项目用地） 四、地块基本情况 拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。 拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。 地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。 图一、地块现状实景