菏泽牡丹园项目可行分析报告书.docVIP

牡丹园附近地块 初级市调及投资建议 负责：霍建 市调：王小将 周培红 张博 时间：2009年05月06日-08日 对象：牡丹园附近占地约580亩项目 目的：初步判断该地块投资价值和投资定位 前 言 本次调查小组于2009年05月06日至2009年05月08日对位于曹州牡丹园附近占地约580亩的目标项目进行了为期3天的市场调查和总结分析，籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。 一、 地块基础资料与现状概况 （一）项目概况 位于人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约580亩。目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地，该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距120米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距1400米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距500米（中隔扬庄村与长城路）；该项目东部紧邻菏泽南北中心大道人民路，与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距300左右，西部偏南与牡丹路相距400左右。周边景观资源丰富，有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域目前基本为农村，生活配套较差。 目前该区域未来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带，但详细、确切的具体规划资料尚未得到。 （二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集） 形状地貌：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则的Z字形，天香路以东区域则比较方正。该宗土地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地范围内，仅有少量地势平坦的农田。 配套概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民路则缺乏生活配套，但项目南行300米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。 道路交通：本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹外，同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路，交通极为便利。 外部景观：外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北500余米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城路），东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带，项目西部临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王河公园北湖相距120米左右。 周边学校：高等院校有菏泽学院和菏泽医学专科学校（大学路）、山东影视艺术学校（牡丹路）、小学有赵楼小学及一些幼儿园（牡丹路），品质较差。人民路上暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚无其它学校。但打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1400米左右有幼儿园、距离1700米左右有小学和中学. 周边医院 目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（赵楼卫生院）和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部。 周边超市 区域内的牡丹路有一些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施，需借助黄河路的生活配套(打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1000米左右有三信超市等商业店铺)，大学路（牡丹路以北300米处）菏泽学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商业。 公共交通：目前与项目所在区域确定的公交线路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚无公交线路。 区域人口：项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会，行政区划为南至魏海社区北边界，东至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙社区东边界。有居民2459人。 周边企业：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段，如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警大队等，人民路除沿线南端有一些砂石厂外，没有其它成规模的企事业单位。 人员结构：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺，区域常住人口多为当地农民，知识结构较低（虽大学路有菏泽学院、菏泽医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争）。 消费能力：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的一些银行、信用社的门面，大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校，人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位收入能力较高，同时，该区域居民虽大都为农民，但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区门票收入就达3000多万元，同时菏泽外销的牡丹每年都有几十万株)，居民收入水平还是比较好的（尚未进行问卷、走访等深度调研，但打鱼店、赵楼等村庄内有相当比例贴瓷砖、有太阳能的小洋楼）。 二、周边项目调研 周边项目整体布局及规划前景 由于尚未得到确切的区域规划资料，所以该区域周边项目整体布局及发展前景不详！ 目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。 区域周边重点项目简介（张博负责资料收集） 项目 名称