各类物业的管理与服务培训讲义概要.ppt

* ①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 ?。 ②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：公司总经理、部门经理、班组长。? ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。 ④?明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。 ⑤定期?组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。 ⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。 ⑦配备必需、完好的消防设备设施。 ⑧发动大家，?及时消除火灾苗头和隐患。 ⑨建立自防、自救组织。包括：建立由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队；建立以保安部人员为主 的专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。 ⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。 （11）建立消?防档案。 （12）制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个楼层安装消防疏散示意图。  * 交通秩序就是对物业管理区域内车辆的行驶及停放秩序进行管理。主要是加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。 停车场管理，写字楼大厦为了方便用户，一般都设有地下及地面停车场。停车场的管理、服务都归保安部负责。保安部应设立岗位，安排人员做好停车场（库）各方面的管理工作，因地下停车场多为业主专用停车位，必须按指定区域停放，并实行一车一卡制度，所有外来车辆未经服务中心许可，不得进入地下车场，或长时间停放。运送物品车辆需提前1天与服务中心联系，安排时间进入，以免车辆高峰期车场的堵塞。 * 设备设施管理：由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高。特别是现代化的智能写字楼，集各种先进技术设备之大成，例如，中央空调系统设备、高档电梯、楼宇自控设备、保安监控设备、火灾自动报告系统设备、办公自动化系统设备等，这无疑对物业管理人员提出了更高的要求。物业管理工程部的人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相适应的专业技术知识，只有这样，才能够驾驭这些设备，才能够担负起管理和维护这些设备系统的责任。同时，应指导客户正确地使用这些设备，避免因不正常的使用操作而导致设备的提前损坏。 （1）供电系统　　写字楼一般都设有变电所或配电站为大厦供电，管理处设有操作室，实行２４小时值班监控；同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及大厦各种设备设施正常运转。? 写字楼内办公人员众多，电脑、打印机、复印机、传真机、通信设备等各种办公设备全天使用，因此，必须保证供电系统的正常运行。否则，将直接影响楼内办公人员的工作效率。同时，如果电力供应的中断将会给客户带来巨大损失，导致客户的投诉或索赔。(2)空调系统　　空调管理主要是对冷却塔、空调机级、新风机盘管等空调设备和管网进行管理和维护。值班室进行２４小时管理和操作。有的冷冻机级不具备冬季取暖条件的，另安装有取暖设备系统的，还要对取暖设备和管网进行操作和管理。同时还要按规定对各项设备、管网进行检查、测湿、测温及调节和日常的维护保养，以保证其正常运行。 由于写字楼内人员众多，为了给客户提供一个舒适的工作环境，消除病菌从空调通风管道进行传播的可能性，必须定期对空调系统风道进行消毒，保证楼内的温度、湿度和空气质量符合国家的相关标准。(3)给排水系统　　给排水２４小时值班，进行管理和操作，以保证其设备系统的正常运行，遇事故及时处理。? 为了保证楼内办公人员正常的生活用水，必须对楼内的给排水系统设备进行定期的维修养护及按时对生活水箱进行清洗消毒以保证楼内办公人员的用水安全。(4)楼宇自控系统　　楼宇自控主要是通过电脑网络对能源管理，各项设备设施的运行进行记录、反映，及时提供运行及事故信息，以提高管理效率和质量。?(5)通讯网络系统　　主要是管理好，为业主、客户提供和改善各种经营信息如：传真、电传、电报、电话等。 对保证楼内与外界通讯渠道的畅通，是现代化智能写字楼物业管理的重要任务之一。 ? 在当今的信息社会，信息的交流及信息的获取是至关重要的，是带来巨大经济效益的前提，通过对楼内通讯设备日常及定期的维护，保证写字楼内通讯系统设备的安全运行以满足楼内办公人员的使用需求。 (6)电梯　　为客户提供上下班及进出大厦时的承运工具，管理的首要任务是保证电梯运行正常。特别是上下班以及人员比较集中的时候，一定要保证电梯运行无阻。? ? 于高层写字楼来说，电梯是最重