2012年北京甲级写字楼市场年度报告.doc

2012年北京甲级写字楼市场年度报告 说明 本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。 定义 供应量 指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。 空置率 指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量 指报告期内销售和出租房屋的数量之和。 概览 宏观经济 北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。 2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。 截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%；城镇登记失业率基本控制在1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。 投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上；居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点；生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。 写字楼市场 世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空置率连续第三年下降。 　2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场空置率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。 北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。 从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。 从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。 从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。 根据南丰智库（CORC）的必威体育精装版统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空置率9.8%，与2011年相比下降21.6%。 市场供应 供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑 南丰智库（CORC）调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈