售楼技巧38堂课程概要.ppt

售楼技巧 售楼人员的 38堂必修课 房地产开发问答技巧 土地政策 1· 什么是生地，熟地？ 在建筑施工前，开发商必须先取得土地使用权，并进行相应的土地开发。土地开发是指“生地”开发成可供应使用的土地，（即熟地）。 生地是指空地土，田地，未开垦地等不具备使用条件的土地，熟地是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 2.什么是“三通一平”，七通一平”? 三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包括水通，电通，路通和土地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。 七通一平是指给水，排水，电力，通信，燃气，热力，道路通，土地平整。 1.什么是商品房？ 商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，包括住宅，商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅，公寓，TOWNHOUSE，别墅等等，建筑形式分为板楼，塔楼，板塔综合，按是否享受政策优惠还可以分为商品房，经济适用房，合作建房。 2·什么是经济适用房？ 经济适用房是指以微利价出售给广大中，低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，其中，经济性是指住宅价格相对与市场价格而言，是适中，能够适应中，低收入家庭的承受能力，适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 必须注意，经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。 3·什么是廉租房？ 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 随着房价的不断提高，我国正在积极进行经济适用房和廉租房制度的改革。 4.什么是集资房？ 集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府，单位，个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出价的，拥有全部产权：个人部分出资的，拥有部分产权。 集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出价的，拥有全部产权：个人部分出资的，拥有部分产权。 5·什么是公房？ 公房也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建，销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权，占有权，处分权，收益权） 归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述两类房均为使用权房。 使用权房是指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 地产概念 1·什么是ＣＢＤ？ CBD 即 Central Business District(中央商务区），许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿，东京的新宿，香港的中环。现在北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。 CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济，金融，商业高度集中，众多最好的写字楼，商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通信与昂贵的地价。 2·什么是单元式住宅？ 单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层，高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。单元式住宅的每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2-4户（大进深住宅每层一梯可安排5-8户）。 3·什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常来往的中外客商及其家眷中短期租用。 4·什么是花园式住宅？ 花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二，三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水电暖供给一应俱全，户外道路，通信，购物，绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 5·什么是TOWNHOUSE TOWNHOUSE,通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150~200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。 TOWNHOUSE的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5~30mi