2013年珠海绿景私人会客厅项目前期定位报告及经济测算_91p_前期策划.ppt

珠江西岸首席滨海度假区尚品生活范本 关键词：纯粹、精品、私属、个性 本项目形象定位 纯粹社区 精致产品 私属领域 个性鲜明 形象定位——珠江西岸滨海区尚品生活范本 形象定位：——滨海尚品生活范本：纯粹、私属、精品、个性 精品 社区——小而舒适 户型——小而实用 品牌精装、拎包入住 周到 五星级的物业服务、贴心而不贴身的关怀 滨海私属空间 在美丽的海湾，拥有属于家人的空间，惬意的享受生活 建筑意向：——前卫、简约、符号感 建筑中每一条轮廓线都代表非同一般的品味和鉴赏力 功能定位： ——可商可居可度假，珠江西岸最时尚的私人会客厅 社区打造体系 KP I 区位地段 社区DIS系统 社区精神 硬件设施 居住空间 沿街配套商业 精细、舒适型产品 人群纯粹 服务管理 贴心而不贴身的酒店式物业管理 不同职业、同类收入、同类年龄人群 追求自我、个性生活 新区核心地段 社区配套 公共空间 建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题，并传达的概念。 高绿化率、低密度、精致的园林、公共活动空间体现社区主题 社区打造体系KPI 珠海本地刚性改善型需求客户 珠海本地非刚性改善型需求客户 港澳自住客户 港澳及珠三角高端度假投资客户 内地城市养老兼投资度假客户 珠海本地首次置业客户 市场主流客户 外围拉动客户 客户定位 目前市场中的主要客户类型为以下六类 客户类型 客户特征 客户关注点 珠海本地首次置业客户 依赖公共交通、商业配套，偏好大社区，对朝向较为敏感，首付敏感，月度还款能力强 购买力：大多依赖于家庭支持，购买力中等； 居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区； 置业特征：关注交通配套、社区规模、物业管理，对于幼儿园等生活配套较为重视。 置业需求：90-120平米2房，总价区间100-150万。 珠海本地刚性改善型需求客户 以区位、配套等为置业核心驱动因素，关注下一代成长，较注重生活品质 购买力：经济实力中等； 居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区； 置业特征：关注下一代成长，对学位、配套等关注度高，购买物业集中于主城区，置业属刚性需求型。 置业需求：130-180平米3/4房，总价区间200万-400万。 珠海本地非刚性改善型需求客户 以物业偏好为核心驱动因素，关注占有顶级资源的顶级产品 购买力：经济实力较强； 居住状况：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片区； 置业特征：对产品及景观等关注度高，注重生活品质，追求奢华尊贵，喜好尺度阔绰的大面积产品，对开发商品牌、社区品质等均有较高要求。 置业需求：250平米以上大平面，总价在500万-700万 港澳自住客户 以区位、总价为核心驱动力 购买力：经济实力中等偏下； 居住状况；以香港、澳门为长期居住点 置业特征：对区位、总价、两地车牌等关注度高，注重社区规模及开发商品牌； 置业需求：100-180平米2房/3房，总价150万-250万左右。 港澳及珠三角高端度假投资客户 资源偏好型客户，看重稀缺和投资价值 购买力：经济实力较强； 居住状况：以港、澳、深等为常住地，往来于珠海、深圳等珠三角富裕城市； 置业特征：看好珠海的景观资源，总价承受能力较强，有多次置业经验，对景观及居住舒适度要求较高。 置业需求：舒适度较强的二房、三房、四房，总价300万-400万，偏好高楼层。 内地城市养老兼投资度假客户 关注生活环境、气候环境、周边配套 购买力：经济实力非常强； 居住状况：内地东北及西北各城市； 置业特征：经济实力较强，看重珠海的气候和环境，集中在主城区购房，偏好精装修，认为海边房子过于潮湿，不好打理。 置业需求：140-160平方米三房、四房 六大客户类型 远大美域购买中小户型的客户构成：唐家区域刚性自住，内地客户度假投资客 2006年至2007年购买88-140平米中小户型单位的客户群分析： 业主来源以唐家区域、珠海郊区与内地客户（在珠海工作地内地客户，北方客户较多）为主。其次是港澳客户； 业主置业目的以自住、度假为主，及以长期居所与第二居所（外地客户）为主，投资需求占比较低； 当时价格比较便宜，4600左右，很多珠海市区的高端客户过来买，在市区住久了想换个环境，特别喜欢远大的公园。但（他们）主要买160平米以上的单位。90平米左右的基本都是唐家这边的上班族、内地的客户买的，有度假的。 ——远大美域前营销总监 聂先生 目标客户预判 2009年购买86-133平米中小户型单位的客户群分析： 业主来源以港澳、唐家、珠海郊区、与内地客户（北方度假客户较多）为主； 业主置业目的以度假为主，投资需求占比较高； 主要还是港澳和内地客户，度假用的，买中小户型的比较多，珠海客户也有，北师大的老师也有在这里买的。 ——海怡湾