沈阳新世界花园商业地块定位报告解读.ppt

1-2#地块 双边商业街形式，商铺双向开敞，两边临街，中间形成内街。 3#地块单独规划，受地块面积限制，可能3层以上不能规划写字楼，因而建议全部作为商使用。 建议聘请专业商业设计公司进行商业动线，产品布局的规划设计。 结构要求 结构共三层，首层部分去除入口大堂及核心筒； 结构与上部办公统一考虑，尽可能实现使用空间完整，易于使用。 空间划分灵活度高，进深控制在12-16米之间，避免出现进深过大店铺狭长的格局； 最小店铺分割50-100平米； 层高不小于3.5米； 楼板承重不低于350Kg/平米。 设备建议 商业供电不低于200w/平米，可以满足除餐饮业态以外的一般电力供应； 具备上下水条件，部分店铺可设置独立专用卫生间。 交通组织建议 外部交通：商业部分与上层办公人员交通分流，避免交叉干扰； 内部交通：内部结构不设垂直交通，只为商户预留出增设垂直交通的条件（如局部留洞，预埋铁件等）待商户入住后自行解决； 满足相应的消防要求。 二、项目定位探讨 3、各种产品组合的可行性探讨——组合产品 商业 社区配套商业 主题商业 办公 普通办公 特色办公 公寓 小户型公寓 服务式公寓 社区配套商业+特色办公 在几种产品中选择得分最高者进行组合 三、本案定位建议 社区配套型底商+LOFT特色办公 配套型底商—— 大盘开发的要求：居住区配套商业刚性需求的体量比例一般为住宅建筑规模的3％～5％，新世界花园百万平米的开发规模及未来10万人的人口规模，需要有至少3万方社区配套型商业作为支撑，目前已有的商业配套不能达到这一水准，且合理的业态规划将对住宅项目的可持续发展产生积极作用。 地块特性的要求：处于核心商圈外围，且临快速干道，难以形成商流，社区配套型主要辐射圈在周边区域，在一定程度上避免也这一问题。 LOFT办公—— 通过产品特色跳脱红海竞争，同时避免内部竞争 附加值提升项目价值，引发市场共鸣 第四部分：产品建议 Part 4 一、整体规划建议 商业部分—— 1-3层规划为商业，在留出交通及停车面积后，可满铺处理 办公部分—— 商业部分之上可规划4幢办公，西南向排布，以为后排住宅留出采光和通风的空间。 办公部分的高度在符合后排住宅采光要求的情况下做足 人流导向 二、商铺部分产品建议 参考图例 1、商铺部分规划建议 二、商铺部分产品建议 2、商铺部分业态规划建议 小型快餐、面包糕点、冷饮、小型咖啡吧等 美容美发、家政、房产中介、干洗、小型诊所、宠物店、健身等 超市、便利店、鲜花店、蔬菜水果店、茶叶店、烟酒店、音像店、家居饰品、药店等 商业类型 40% 以为消费人群提供饮食消费为服务内容的商业形式 餐饮服务 30% 以为消费人群提供服务及服务引导的商品销售的商业形式 服务主导 社区服务型商业 30% 以为消费人群提供直接商品消费为服务内容的商业形式 商品销售主导 社区零售型商业 所占比例 说明 服务方式 商业分类 上表为成规模居住社区必备之配套商业业态列表，它代表了本案作为区域大型住宅综合体项目所不可或缺的商业业态，由社区生活最基本的商业业态组成。 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 满足社区居民的日常性购物，社区人口到达一定规模的必然需求。 引进一家品牌性较好的超市，可对整体项目有一定提升作用。 引进一家品牌性较好的超市，可以带动后期住宅销售的价值性和去化率。 带动本社区其他位置商业的销售和招商。 必备主力业态：超市 超市存在的必要性 超市是大型社区的必备主力业态，也是促进住宅大盘销售的重要形象道具，至少应在主要开发期保持良好的服务状态 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 受本案地块的长宽限制，难以引进大卖场 根据本案规划人口情况及周边竞争关系，配套超市应以中型超市为主，单店规模不超过2000平方米。 超市的规模选择 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 超市位置选择 人流导向 符合选址经营的客观要求 合理排布服务半径 规划位置应平衡商业价值的要求 建筑规划条件具备可行性 可选择在社区出入口附近 设置会所通常是住宅社区体现档次的重要手段，尤其是大盘，而本案高档居住大盘，必要性不言而喻； 本案一期中的健身会所规模较小难免满足 以提供健身服务为主的会所功能，符合本案高收入客群的消费需求； 具一定知名度的健身品牌进驻本案，可提升项目品质的口碑形象； 健身业态具有一定的对外经营性，可相对降低会所经营风险； 健身会所的设置主要基于确保项目品质的口碑形象作用，是促进住宅大盘销售的重要形象道具，至少应在主要开发期保持良好的服务状态 配套服务功能 健身会所的必要性 二、商铺部分产品建议 3、重点业态解析 根据沈阳健身行业经验，健身商户承租能力较低，结合销售导向和降低经营风险的原则，其规模应合理控制 根据社区规划人口情况、开发分期及初步规划分析，建议