乾勋世纪嘉园项目营销方案(初本)5.17讲解.ppt

云梦-梦泽古街 华夏龙城 威尼斯世纪城 安陆-潮尚阳光花园 谢谢聆听！ THE END 项目SWOT分析 优势—Strengths 区域交通优势：项目区域属于广水城区，地理优势明显，居民出行生活便捷，给项目很大支撑，交通便捷为一大项目基础优势。 配套优势：项目周边实验高中、商业街等生活配套 项目规划优势：项目11万方体量，规划商业体，酒店等。 劣势—Weaknesses 项目地块不能一线临街，给业主不能以直观感，周边私房等凌乱，让项目没有整体形象。 机会—Opportunities 潜在购买群体大：周边乡镇进城安居人口不断增多，城中外出务工人员也相当一部分将考虑置业，潜在购买能力较强； 营销包装：专业顾问公司介入，项目整体形象推广定位将明确，营销环节可塑性强； 升值空间：项目体量大盘，后期建设成型后将给客户以大形象出现。 国家政策：国家的房地产刺激政策会在一定时间传递到孝感。 威胁—Threats 项目证件一时无法到位：项目五证短时间不到位，给客户以不正规开发项目印象。 市场竞争激烈：供大于求市场，竞争楼盘的分流给项目带来一定威胁。 挖掘项目卖点，寻找项目突破点 Part three 孝感整体市场项目面临着： 差不多的客户 同享区域未来价值 供应同类型物业形态、产品 差不多的价格 在售项目不存在较大优化调整基础，具有共性 项目面临最大问题：在广水市场凸显项目特点 对于客户而言： 我和广水其他区域的项目没什么“太大”不同 谁都可以替代谁 那么，我们需要一个独特的定位。 谁因不同，谁才不凡——精准定位，果断操盘 项目整体定位： 广水11万方人文居住典范 以项目地段优势、人文配套，项目体量的可塑性、区域发展优势与营销专家多年的营销实践通过营造广水城心品质住宅价值人文生活典范，独享城区未来品质生活，与其他对手进行区隔。 凸显价值，树立高形象，成就人文感。 城心品质住宅价值生活家 以我们在广水城区实地销售状况统计： 销售状况最好为：100-130 三房 客户普遍注重实用，三口之家，总价相对不高，性价比较高！ 因此我们建议： 户型设计面积多样化分布： 75-90平米户型占15%、95-125平米户型占55%、125-140平米户型占25%、140-160平米户型占5% 户型设计上采用变化赠送户型设计： 户型设计上尽量使用赠送面积、2房变3房，3房变4房设计; 户型设计上还可以采用入户花园设计，双阳台，大飘窗设计。 规划设计突破点 营销突破点 通过突出项目地段优势、教育配套、项目品质、现代高价值生活演绎，带来不一样的生活方式洗礼，让项目形象鲜明、丰满起来。 客群突破点 项目主要面向孝感区域想在东城置业客群，感受孝感未来价值生活的客群为主，他们共同特征为： 注重居住地段、环境与生活配套，需求面积在90-120之间，对价格有一定考量，性价比高的住宅为首选。 因而项目自身环境，商业生活配套，周边学校，汽车站是他们的重点。 项目核心概念来自于产品核心价值和客群核心欲望的共谋 广水的公务员、老师、企事业单位人员 周边乡镇有一定经济实力人群（大多为子女购置婚房） 广水本原住居民，想改善居住条件的 外出返乡回家置业年轻群体 第一类人群：本地及周边客群。包括周边乡镇有一定经济实力人群，周边的商户，大型企事业单位从业人员等，周边的老师，公务员，有钱的原住民。第二类人群：价值观偏好客户。包括广水片区的年轻群体，外出返乡置业结婚年轻群体。 项目整体客户运作思路： 周边乡镇进城高水平置业客户+城市刚性、改善性住房客户+广水城区外出打工中青年置业群体 一击制胜，快准高的经典战法 Part four 营销策略总纲 形象 融合项目优势，对项目进行整体外围包装； 吸引眼球， 新颖，突出 包装 注重氛围营造，强化体验感与实在感 注重细节 事件 通过制造大的事件，建立影响力，获得广泛的好评 一鸣惊人 活动 通过举办文化、艺术、促销类小活动提高项目档次 保鲜、刺激 营销阶段划分 第一阶段：5月-8月中旬（形象塑造，蓄客） 以户外、围墙、售楼部为主，建立形象价值体系，打响市场知名度，进行市场升温、蓄客； 第二阶段：8月中旬-10月底（一期开盘蓄客 ） 形象跟进、活动开展，进行大面积广告铺开、完成客户信心强化、进行效果巩固； 第三阶段：10月-11月、12月、（开盘强销及紧急推盘二期蓄客） 已开盘活动为主要契机，进行大面积信息释放及优惠促销，尽可能消化房源，后期加紧推盘为二期蓄客来准备二期开盘事项； 第四阶段：1月、2月、3月、4、5月（二期开盘强销及二期加推） 二期项目整体进度根据市场及一期销售状况进行调整安排 已以促销为主，形象为辅，进行欲望强化、吸引、再强化、再吸引的良性循环 1、