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产权式商铺的四大管理难点和重点 来源：现代物业杂志社 文章作者：文/陈加国 产权式商铺的四大管理难点和重点 文/陈加国 产权式商铺的四大管理难点和重点 “一铺旺三代” 让众多投资者看好产权式商铺投资的高回报并倾囊抢购，然而后期资产运营过程中诸多的开发遗留问题却成了物业管理的“拦路虎”。 产权式商铺作为一种特定历史条件下的物业，在各开发单位“一铺旺三代”概念的大力宣传下，让众多投资者看好商铺投资的高回报，诱于“先售后租、售后包租”，倾囊抢购。然而经营不善造成承诺的投资回报不能兑现，同时产权式商铺开发中遗留的大量工程、配套管理问题，亦成为后续物业管理的“拦路虎”。 我们管理的购物中心坐落于南京仙林大学城CBD规划区，项目总建筑面积2.9万平方米，为单体商业垂直框架结构（地上四层地下两层），集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，现已成为向当地大专院校师生及居民提供“一站式消费”的最佳场所。但经过多年的运营，碰到四个管理难点： 经营业态与动态变化之矛盾难以协调 所有产权式商铺在销售之前都要进行业态定位，例如一楼是品牌服装，二楼是小家电，三楼是网吧、电玩等。然而市场却是无情的，一切的经营业态定位都必须要经过市场的检验，在一定时间的市场运营之后，一些经营不甚理想的店铺怎么办？只有经营转向，大家的眼睛都瞄上本物业中赚钱的行当。前期业态定位的意识早已抛到九霄云外去了，服装店可能变成了甜饼屋，也可能成为了美发店，小家电可能改变为大型中式餐饮。这种变化直接影响了按照业态定位经营的其他业主环境，由此带来的一系列相邻权的矛盾难以协调。物业管理有权禁止他经营转型吗？无权。强行让其遵守业态规划造成的经营后果物业管理企业能承担吗？还是不能。产权是私权，业主有处置权。 业态的改变也引发了前期的工程配套问题，比如大家一窝蜂上网吧项目时才发现按规划要求建设的变电所容量不够了。纷纷要求物业管理公司解决，当大家再次转型不做网吧时变电所又出现配电容量过大、空载浪费的现象。非规划区域改作中餐后又会出现没有上下水、油烟扰民、后场污染环境的弊端。 营销企划难以统一 作为一个整体的商业项目，整体对消费群体的行销企划工作是不可缺少的。任何一项营销活动的目的是为了将商家、消费者、商业项目三个方面联系在一起的一个整体互动。我们曾经举办过一次三对三篮球赛，所有商户均可以以提供奖品的形式参与活动，对外则是以购物中心的名义进行宣传，这样的话，既可以考虑到了项目的整体利益，同时对于各经营户也进行了宣传。 但大多数情况是有很多小业主会认为和自己有关系的就参与，与己无关的就干预。例如：我们管理公司为吸引人气而搞的一次促销特卖会，却因为小业主们认为同他们抢生意而扰乱活动的事件。 总而言之，以购物中心的名义营销企划方案众口难调，难能让每一位业主满意。造成业主抵触缴纳企划推介费用，认为自己没有受益。而管理公司感到每次的营销活动是吃力不讨好的行为，久而久之而不愿主动参与，形成恶性循环。 管理经费不足难以持续 目前产权式商业地产的物业管理费用仅仅比小区物业管理费用稍高一些，而物业管理公司需要承担的运营成本和管理风险是不相对等的，大部分管理公司是在开发商的持续输血中坚持的，但开发单位不可能无休止地继续输血。它在管理费用方面的补贴是因为其对业主收益回报的承诺，它必须确保市场有物业管理公司的管理才有可能持续经营下去。一旦它的责任完成后，物业管理公司该如何面对呢？为此物业管理公司常常在不影响其他业主经营的前提下将部分公共区域用于商业出租，以弥补管理经费的不足，同时也可吸引人气。 伪劣产品难以监管，质量投诉难以解决 由于是独立经营的业主，其经营活动不受管理公司的任何约束，同时因为物业管理公司的企业属性也是服务行业，同经营户的法律地位是相等的。管理企业没有执法权，因而在出现顾客投诉经营户销售伪劣产品、质次价高产品时，管理公司却无从下手。顾客认为是管理公司不作为。物业管理公司只能作为和事佬从中协调，还要看经营户心情好坏，局面非常被动。物业管理公司如将经营户举报到工商等职能部门后，后果可能是你永远也别想收该户费用了。产权式商铺常常会演变为伪劣产品的集散地。 我们针对这种可能存在的经营风险提出了相应的对策，与工商部门、当地派出所沟通协商，争取能在本项目派驻一定工作人员协助管理公司管理，这些相关职能部门的进驻既可起到相应的管理作用，也可提升本项目的信誉度，可谓一举两得。 综上所述，产权式商铺存在的难点是难以调和的，物业管理公司的管理工作更应有重点，以降低企业风险，笔者认为工作重点应放在如下几项： 规避资金泥潭，注重能耗费用，确保运行风险可控 能耗费用是目前各个管理公司的资金泥潭，据统计，一个2-3万平方米的商业物业每月的能源费用在30-50万元之间，超过3万平米的Mall（编者注：Mall全称Shoppi