昆山九方城一期第一批车位销售方案20121015解读.ppt

THE END * * * 九方城一期第一批车位销售方案 二零一二年十月十五日 * 第一部分 昆山车位市场分析 1.1 在售项目车位销售情况 1.2 已交付项目车位情况 1.3 市场小结 * 1.1 在售项目车位销售情况 项目名称 车位数 车位规划（地上/地下） 地下层数 产权方式 车户比 目前售价 租金 销售率 优惠情况 水秀江南 681 地下/地上 1层 使用权 1:1.1 8万/个 —— —— 　 中大简界 1041 地下/地上 1层 使用权 1：1.05 8万/个 地下：300元/月地上：120元/月 40% 　 凯迪城 1000左右 地下/地上 1层 使用权 1:1 6-8万依据位置而定 地上：150元/月地下：250元/月 65%（大部分赠送） 购房125平米以上的送车位 逸景湾 516 地下/地上 1层 使用权 1:1.3 只送/不租不售 地下：300元/月地上：150元/月 共送出30套 买三房送车位 时代中央社区 2200 地下 1层 使用权 1：1 只送不卖 —— —— 送车位 世茂东壹号 约6000 地下 1层 使用权 1:1 只租不售 　 —— 　 世茂蝶湖湾 约7000 地下 1层 使用权 1:1 只租不售 120元/月 —— 　 绿地21新城 1600多 地下 1层 使用权 1:1 只租不售 300元/月 —— 　 昆山市场目前市场销售存在两种模式：一是纯销售、二是只送/租不卖； 是否采取“纯销售”模式与楼盘质素、客群收入水平有直接关系，刚需盘车位客户偏好低，去化难； 车位“纯销售”项目价格在6-8万之间，整体价格水平相对稳定； 定价方式分为一口价和差异定价两种模式，一口价定价为惯用手段。 昆山在售车位均无产权，仅有使用权 车位需求不旺，整体售价偏低 在售项目的车位销售情况 * 1.2 已交付项目车位情况 项目名称 交付时间 车位数 车位规划（地上/地下） 地下层数 产权方式 销售率 二手车位售价 租金 江南明珠苑 2007.12 420 地上/地下 1层 使用权 90% 7万/个 　 巴比伦花园 2007.6 150 地下 1层 使用权 90% 7.5万/个 　 云山诗意 2010.12.31 960 地下 1层 使用权 65% 8万/个 　 雍景湾 2005.4.9 660 地上/地下 1层 使用权 70% 车位10万/个 200~300元/月 江南春天 2008.12.30 880 地上 1层 使用权 45% 5万/个 120~150元/月 青城之恋 2010.6 1500 地上/地下 1层 使用权 60% 5~8万/个 地下：150月/月 昆山较老的高端小区二手车位价格也多集中于5-8万的区间（市中心车位资源越稀缺，二手车位价格越高）； 车位价格平稳，已交付车位的租金水平与在售项目相近，地下车位一般250-300元/月、地上车位一般120-150元/月； 已交付车位市场整体去化率低。 已交付项目车位租售情况与在售车位价格水平相当 售价与项目档次、成熟度及客群素质直接相关、去化慢 （说明：交付时间以最后一批房源交付日期作为统计口径） 已交付项目的车位销售情况 * 1.3 市场小结 昆山市场的车位销售价格整体偏低，在售项目车位价格在6-8万之间。 1 客群档次高、改善型社区车位价格略高；普通刚需房对车位需求小， 价格较低。 2 车位仅有使用权，一般采用租售结合的方式，市场价格差异小。 3 车位的市场需求不旺，价格发展平稳，长年以来无明显的价格波动。 4 车位去化缓慢，已交付项目车位长期难以完全去化、销售率低。 5 * 第二部分 第一批交付客户车位需求摸底 2.1 客户摸底基本信息汇总 2.2 客户小结 注：因一期地下车库整体相连，为体现公平性和方便引导客户购买，本次车位销售仅针对第一批交付客户。 * 2.1 客户摸底基本信息汇总 说明：本次针对第一批业主共完成有效回访298组，第一批房源共374套，抛去部分内部认购基本无车位需求的客户，本次回访基本对业主完成全覆盖。 第一批业主以自住为主，且拥有私家车的业主比重较大，说明第一批业主有较大的车位需求潜力； 第一批业主以拥有1辆车为主力，说明该类客群收入水平中游，客户阶层一般。 本次交付业主因产品结构及首批售价原因，层次较为一般。但超过80%拥有私家车，具备一定车位需求潜力 * 2.1 客户摸底基本信息汇总 注：上图数据基于客户想购买客户基础上的车位需求量而来 明确表示需要购买车位的占到整体的36%，44%的客户表示根据价格选择； 80%客户对车位数量的需求以1个为主； 73%的客户对车位接受价格为8万元以下。 车位的合理定价对最终车位的去化至关重要 * 2.2 客户小结 第一批交付业主车位需求量较大，但对于是否购买摇摆不定，主要 取决于