无锡停车场项目可行性研究报告交评解读.doc

无锡市停车场项目 可行性研究报告 华润停车场发展有限公司 二〇一三年八月 目录 城市背景………………...………...………...…………………………….……...……………2 项目背景………………...………...………...…………………….……………...……………2 项目介绍………………...………...………...…………………...………………….…………3 产品方案及定价………………...………...………...………………………......…………...6 开发计划………………...………...………...…………………...…………………..………...9 成本分析………………...………...………...…………………...……………………..……...9 经济测算………………...………...………...………………….........................…………...10 结论与建议………………...………...………...…………………...………………………...14 一、城市背景 无锡市地处中国江苏省东南部、中国经济最发达的长江三角洲地区，无锡市辖江阴、宜兴2个县级市和崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区7个区。全市总面积4788平方公里，全市常住人口599.21万。无锡连续多年经济总量位列全国前十位，以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到8962美元。无锡市被权威机构认定为“中国投资环境最优城市”、“中国最具竞争力的城市”、“中国最具发展前途的城市”、 “中国最具经济活力的十大城市”、“中国十大品牌经济城市”之一。 近年来，随着无锡城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，08年开始，机动车以每天100余辆的速度增长。截止目前，私家车保有量30多万辆，加之公交车等其他社会车辆，机动车保有量近100万辆。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。 二、项目背景 导致无锡停车难题的因素主要有停车场规划建设滞后、停车需求迅速增大、停车场被挪作他用、收费标准不当等因素。 1、规划建设滞后 政府于2005年制定了《无锡市主城区停车场近期建设规划》，但由于相关的优惠政策未能及时到位，社会资本迟迟没有参与停车场建设，停车场建设的市场化、产业化进展缓慢。 2、停车需求迅速增大 近年私家车以每年15%-20%的速度快速增长，停车位的需求也随之快速增长，同时停车场的建设速度每年却只有5%左右，供需严重失衡，导致矛盾日益突出。 3、停车场挪做他用 交警部门2006年曾对中心城区46家大型公建进行调查。调查后发现，18家大型公建存在规划配建停车场被挪作它用的情况，占到总数的40%，共计占用面积2万平方米，近600个停车泊位。配建停车场得不到正常使用，商家将停车义务推向了社会。 4、收费标准不当 长期以来的停车收费标准执行的是路外高于路内、室内高于室外的倒挂政策，使得大家养成了停车先考虑路内和室外，迫不得已才停在室内的习惯。导致一方面室外车满为患，室内却门可罗雀，据调查，胜利门停车场、国联地下停车场等大型社会停车场目前全天利用率只有20%～30%。 三、项目介绍 为了缓解城市中心特别是中央商务区的停车难问题，市规划局规划了解放环路内的停车场共9个地块。目前已有5个已建成或正在建，共450个车位；另外未建的4个地块规划有两个为地面绿化+地下停车的方式，两个为综合停车楼的形式。 本次推出的地块——电信局地块和南禅寺地块，就是原规划9个地块中的两个，目前两个地块均有拆迁问题需要解决。 地块一：电信局地块，编号K—62，位于人民中路与健康路交界处，市中心商务区地段，占地约2500㎡，规划局暂定指标为满足100个车位，现状为6层办公楼及2层楼商铺，位于一小型十字路口，地块南面（人民中路南侧）为恒隆商业地产（在建中），地块西侧（健康路西侧）为一小型绿地，地块东侧为一小巷（如图⑤），小巷东侧为高层建筑（财富大厦），地块北侧为电信局新大楼（大楼停车需求较大）。十字路口人流、车流量大。 地块二：南禅寺地块，编号T—23，位于解放路与槐古支路交界处，占地约4600㎡，规划局暂定指标为满足150个车位，现状为2—3层的斜顶瓦房及80年代修建的6层住宅楼，位于一丁字路口，南禅寺旅游区内，停车需求