2015年合肥市滨湖东方汇项目市场调研和前期定位报告89p.pptx

合肥市滨湖东方汇项目 市场调研和前期定位报告 谨呈：安徽德恒投资有限公司 2015年7月 项目发展背景及核心问题界定 1 项目发展背景/区位价值 项目处于滨湖新区启动区，毗邻金融服务基地、是滨湖新区乃至合肥重要的金融产业 示范区。 价值 高地 1 项目位于滨湖新区的价值高地，区域 发展较早，周边住宅密集，交通网布 局完善。 产业 优势 交通 改善 发展 氛围 标杆 形象 毗邻滨湖金融后台服务基地，具备独 特的产业基础优势和广阔优质的潜在 消费和投资客群。 区域路网完善，西藏路、方兴大道、 徽州大道主干道通达，交通环境十分 便捷。 目前区域处于发展阶段，高速时代广 场、治淮委、五矿环伺周边、区域成 熟度后期将不断提高。 省政务中心、地铁1号线、万达文旅城、 环巢湖旅游带等将极大提升滨湖整体价 值，推动和优化滨湖人口结构及扩大区 域的吸附能力。 ? 片区发展将实现跨越式发展，作为滨湖 乃至合肥金融产业示范区的形象出现。 2 3 4 5 金融服务基地 省级行 政办公区 文化 展馆区 万达文旅城 滨湖中心 本案 合肥 国际 金融 服务 基地 滨湖启动区 项目发展背景/项目现状 区域目前商业氛围缺失，人口导入不足。商业存在一定的培育周期。 浦发银行 信达资产 建设银行 本案 五矿/治淮委 农业银行 工商银行 邮储银行 中国银行 交通银行 区域周边为高速地产、华冶、旭辉、中铁、保利等 居住社区及五矿、治淮委、银监局等事业单位，但， 居住社区尚未大规模交付入住，金融后台基地尚未 完全投入使用，商业整体氛围较为薄弱 板块 项目 总建面 省政务CBD板块 世纪金源 40万㎡ 中翔商业广场 10万㎡ 利港银河广场 52万㎡ 万科中信广场 60万㎡ 佳源巴黎都市 176万㎡ 滨湖国购广场 40万㎡ 高速·时代城 70万㎡ 徽盐世纪广场 23万㎡ 新地城市广场 53万㎡ 国购中心 40万㎡ 金融服务板块 华冶·新天地 66万㎡ 滨湖向上城 9万㎡ 高速时代广场 76万㎡ 华伦银泰 48.7万㎡ 环巢湖板块 万达文旅城 350万㎡ 宝能城 300万㎡ 恒大中心 102万㎡ 联投V街 20万㎡ 项目发展背景/发展机会 滨湖商业扎推，密集入市。商业销售和经营机会存在较大的压力和挑战。 中信广场 高速时代城 华冶新天地 万达文化旅游城 滨湖新区大体量商业体扎推入市， 推动板块商业跨越式发展 恒大中心 华伦银泰 宝能城 徽盐世纪广场 利港银河广场 世纪金源 国购中心 新城国际广场 滨湖向上城 联投V街 中翔商业中心 佳源巴黎都市 国购广场 滨湖时代广场 项目发展背景/项目指标 地形不规则是桎梏商业发展的最大问题；同时，项目需要通过50%的销售比例背负整个项目 现金流。 用地编号 用地区位 用地规模 用地性质 项目指标 项目总建 成交地价 楼面价 出让条件 BH2013-12 东至杭武支路，南至 武汉路，西至西藏路， 北至杭州路 39.6亩 商办用地 R≤4.0，BD≤50% 158532.32㎡ 510万元/亩 1912.5元/㎡ 自持地上建筑面积不 得低于地上总建筑面 积的50%，且自持部分 10年内不得销售；项 目投入运营后3年内， 竞得人年均缴纳税收 不得少于3000万元。 ? 项目解读： ? 项目具备较好的进入性 和昭示性，商业价值较 高； ? 商业总建15万㎡，为 中等规模的商办项目； ? 项目有AB两个狭窄相 连的用地组成，规划设 计和商业连贯性存在较 大难度； ? 项目可售面积仅50%； 自持50%物业体量为开 发商固定资产； ? 年纳税达到3000万， 后期投入运营成本较大； 饱和竞争 条件制约 滨湖商业扎推入市，推动滨湖商业跨越式发展的同时， 也给每个项目的成功提出了巨大的挑战。 项目空间条件发展不成熟，地形缺乏连贯性和统一性。同时项目 整体规模较小，，制约目前商业的开发空间。 项目开发目标 平衡现金流 ? 以50%的销售物业平 衡整个项目的现金流， 需要开发物业价值的 单方盈利最大化。 细分市场精准定位 社会效益平衡 ? 精准细分市场，结合 宗地客观发展背景和 潜在客群分析，精准 定位本项目商业的潜 在细分市场。 ? 打造滨湖独一无二的标杆 商业促进淮北新中原入肥 资产的增值，实现经济利 益和社会效益的平衡和商 业领域的突破。 项目发展背景/核心问题分析 项目具备较好的区位优势和发展基础，但同时项目需要在市场饱和竞争压力下实现项目 自身的精准定位和现金流的平衡。 核