勐腊县项目商住地块产品设计建议(改)20140120概要.pptx

勐捧商住地块产品设计指导 昆明筑石房地产经纪有限公司 2014·01 Part 1：环境分析 Part 2：市场需求 Part 3：地块分析 Part 4：项目定位 Part 5：产品设计指导 Part 6：经济测算 环境分析 Part 1 勐捧 勐腊 城市规划解读 勐捧——版纳之南，老挝国门 勐捧镇?面积：663平方千米 人口：5.70万人 依托勐腊县，自然资源丰富。热量丰富，夏无酷热，冬无严寒，降水充沛，旱雨两季分明。全县年平均温度在21℃，年降雨量1700毫米以上，适宜居住。 是勐腊县第三大的乡镇 整体为地广人稀的状态 勐捧规划解读 勐捧镇依托勐腊县发展，借助西双版纳州发展的大格局，按照布局合理、特色鲜明、生态环境优美的要求，勐腊县作为发展西双版纳州的2个重要纽带之一，具有发展成为生态乡镇的契机。 摘自《西双版纳州城市发展规划》文件 市场需求 Part 2 受众人群 市场需求 勐捧镇市场需求分析 市场需求 人口：5.70万人 家庭居住人口：3.4人/户 扩张店面无可用店铺 市场现状 市场中无有品质的房地产产品供应 商业分散，经营无序 对房地产暂无投资概念 市场缺口 区域中心的象征，具有投资价值的高品质商住社区 本项目住宅的主力购房客群 主力购房 客群构成 D.周边居民 A.事业单位员工 C.个体、农场职工：胶农等 B.学校教师及医生 本项目住宅的主力客群分解 客群 具体特征 学校教师及医生 (1)年龄在25—50岁，社会地位高，素质高，经济能力比较强，一般采用贷款或公积金的付款方式； (2)注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；注重购买能够体现身份地位的产品； (3)生活追求舒适，喜欢享受家居生活，一般不喜欢张扬，比较内敛。 个体、农场职工 (1)多数为胶农，年龄在25—50岁，经济能力比较强，属于当地高收入人群； (2)注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；追求能够体现身份地位的产品； (3)生活追求舒适、尊贵，重视服务，喜欢享受家居生活。 周边居民 (1)年龄跨度较大，地缘性，换房需求； (2)该人群大多在当地已经有房，属于换房族，比较看重楼盘的品质与环境的舒适度； (3)对价格敏感，且善于对比； (4)重视服务 事业单位员工 (1)年龄在22—35岁，文化素质比较高，基本月收入在3000元/月左右； (2)注重居住舒适、私密、圈层，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理； (3) 对创新户型比较钟情。 本项目的预期受众人群总结 新婚人口比例突显：3房/紧凑三房 高收入阶层需求：大3房/4房 住宅产品的主力客群：首次换房者，改善为主 商业产品的主力客群 自主经营者 投资者 注重高档次、高品质，看中本案的产品、规划设计 看中本案所处板块中心地位，认可项目的高品质，看中项目未来的升值潜力 投资客群相对广泛，多为当地高收入人群、个体商户、大型金融机构 勐捧镇刚需客群为主，以改善居住环境为购房目的 地块分析 Part 3 地块基本信息 地块位于勐腊县东南部的勐捧镇中心。属于未来的行政、居住中心 本项目占地面积95315.73m2 总投入资金4.8亿元人民币 地块交通 项目三面临路，位于县城中心位置，是县城人日常生活的必经之路。 道路通行情况良好的同时又有一定的车流、人流通过，利于项目昭示和形象宣传，同时具有商业价值和居住价值 周边配套 学校：距离勐腊县第二中学700m、距离曼广小学500m 餐饮：光明酒楼 医院：距离县第二人民医院600m 项目周边还有娱乐、汽配、金融配套，生活配套呈现齐全，具备塑造城市社区的条件 未来发展契机1：镇中心 规划预计至2015年前，本项目地块用地将被商业用地、行政用地包围，届时项目所在区域将成为集行政、商业、居住为一体的城镇中心 未来发展契机2：交通 未来整个勐捧县规划2条主干道，本项目西侧靠近两条道路交汇口，并且紧邻其中一条南北纵向主干道，临路部分具有一定商业价值 项目南部临近次级干道，纵深深入至镇中心小学 项目在交通上具有绝对优势 未来发展契机3：景观 项目临近一条主要景观廊道及城市中心景观节点，项目具有一定城市景观价值 地块位于镇中心，地位不可撼动 三面临路，交通便利 周边生活配套齐全 S W T O 政府政策支持，是未来的行政、居住中心 未来可享受城市景观 刚需充足，房地产去化量有保证 市场中暂时无有品质的房地产产品供应 人口基数小，经济滞后 房地产发展滞后，投资价值尚未显现 项目临路部分居住价值小 项目周边缺乏人气聚集地 地广人稀，容易产生滞销或慢销产品 国家整体调控政策风险使项目销售存在较大不确定性 项目定位 Part 4 项目定位原则 符合当地城镇发展规划 符合当地市场需求 填补当地市场空白 独树一帜，区别市场中现有产品 符合开发商企业发展战略和理念 项目的产品定位 结合市场需求