2016上半年南京商品住宅市场总结.pptx

一号特工：薛之谦 目标：深入南京市场调研 了解楼市火热表象及规律 目标：潜入开发商内部 了解各开发商拿地思路 目标：利用美色打入政府 了解政府调控楼市套路 局长：老王 火星情报局：地外情报机构，由局长统筹提出专题，各特工分别进行深入调研，最终形成提案，提案成功即可列入火星行为准则法典 二号特工：钱枫 三号特工：郭雪芙 废话少说，先上数据 上半年，南京房地产各项指标全线飘红 【半年度供销】上半年成交量762万方，成交73989套，而供应仅487万方，上半年房子不够卖是事实！ 【分月供销】月均成交152万方，12331套，峰值（5月）成交156万方，14669套，6月份成交开始下滑。 【分板块供销】各板块均呈现供不应求态势，两江及河西分列前三甲 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2016年3月 降准 降息 降准 降息 降准降息 降准降息 降准 降息 降准 2015年 五次降准 五次降息 2016年一次降准 2007年1月-2016年6月供销价及利率、贷款基准利率走势 2014年11月起六次降准、五次降息，货币宽松是本轮“南京热”的主要幕后推手 这么热的背后是因为钱太多了！ 经济下行压力之下，房地产成为资金的避风港 2011年7月-2015年三季度钢材、有色金属、水泥产销率走势 备注：它反映工业产品生产实现销售的程度，即生产与销售衔接程度，这一比率越高，说明产品符合社会现实需要的程度越大，反之则说明产能过剩 而且， 钱都进了房地产 2016年1-5月全国房地产开发投资增速 —— 全国房地产开发投资额 （亿元） 同比名义增长 2016年1-2月 9052 3.0% 2016年1-3月 17677 6.2% 2016年1-4月 25376 7.2% 2016年1-5月 34564 7.0% 库存快速去化，5月降至历史最低24386套，南京房子开始不够卖 于是房子不够卖了 库存降至24386套， 创历史新低 一级市场：开发商开始积极补仓囤地，上半年累计成交土地164万方，但土地供应计划只完成全年3分之一 近五年来1-6月份土地成交（万方） 2015年与2016年至今成交板块土地分布图 尼玛，地也不够卖了 南京全年供地计划 650万方 上半年已挂牌 175.9万方 下半年剩余 474.1万方 半年时间 10个地王 全市单价地王： 葛洲坝G14 45213元/㎡ 总价地王： 世茂G11 总价88亿 遭房企疯抢之后，南京的土地价格飙升，上半年累计5次土拍，成交32幅土地，诞生10个地王 地王托市效果明显，导致恐慌性购房需求和投资客户积极入市 华润国际社区开盘出动多名特警 南京人带棉被排队买房 （1）恐慌性购房——托关系购房、一房难求 （2）投资性购房——过半购房者为投资买房 弯道超越：刷爆朋友圈的一张图 二手房占了去库存政策下的大便宜，上半年南京二手房成交80650套，与新房成交高度正相关 2014-2016年6月新城与二手房成交对比 上半年的南京热还能持续多久？ 历史规律告诉我们—— 从来没有只涨不跌的市场！ 按照南京市场周期规律，波峰一般从未超过2年，而本轮“南京热”已持续15个月，预计 下半年市场高位盘整是大概率事件 南京市场此轮增量会在下一个周期中体现缩减 南京市场20-25个月为一个市场周期 2015年 种种迹象表明，市场接近强弩之末，不信你看 2016年5次土拍，9个地王，南京新地王楼面价45213元/㎡ 地王频频被刷新 2016年5月南京商品住宅价格21211元/㎡，同比上涨37% 房价上涨 2014年9月南京放松限购，2015年3月营业税 5改2，政策宽松 政策放松 2014年11月至今 6次降准6次降息，流动性宽松 金融环境宽松 长期被压抑的正常需求 恐慌性需求和投资需求 【①需求透支】本轮由于被压抑的需求加速释放和投资客推升的市场增量，将提前透支下一个市场周期 因政策金融环境放松正常释放 因地价房价上涨提前释放 【②案场来访下滑】现有市场供不应求是因为前期积累客户尚未消化完毕，但部分案场已呈现客户不足现象，且日光盘减少 新景祥45个案场新增客源来访监测 1-5月新增29772组，4月起来访量持续下降 【③二手房缩量】二手房更接近纯市场行为，定价取决于房主，目前二手房成交趋势已开始缩量，市场渐显“有价无市” 南京链家二手房数据监测 环比下降9.0% 环比下降7.8% 环比下降15.0% 火星法案·001号提案 提案人：高级特工薛之谦 论据回顾： 南京市场持续15个月量价齐升 新房成交：73989套； 二手房成交： 80650套； 全市均价：19118元/㎡，同比上涨29%； 库存历史新低：24386套； 5次土拍