2016年3月北京房地产市场月报.pptx

2016年3月北京房地产市场月报 2016年4月 第一部分：政策篇 营改增细则落定 热点城市限购升级 珠海全面取消楼市“限购” 央行下调MLF利率 营改增细则落定 内容： ★个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。 ★北上广深个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 解读： ★该政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，从税费效应看，也没有太大的变化。 ★二手房营改增减少了老百姓的税负。 热点城市限购升级 上海： ★提高首付比例，普通住宅最低首付由30%提升至50%，非普通住宅由60%提升至70%；★社保年限两年改五年，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年提高到满五年。 深圳： ★差别化住房信贷政策，一套房且近2年无贷款记录的首付30%，二套房或2年内有贷款记录的最低40%；★社保年限“1改3”，非深圳户籍人口购房之日前连续缴纳3年及以上个税和社保，限购一套住房。 武汉： ★公积金额度下调，首套申请最高额度由60万元下调为50万元，第二套最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额；★贷款限制提高， 还贷能力系数由45%回调到35%，个人贷款系数下调0.2-0.5。 南京： ★首套“认贷又认房”，区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。 苏州： ★加强预售监管，预售房源应在取得预售证后10日内一次性全部对外公开市场销售；★加强价格监管， 一年涨幅不得超过12%。 热点城市限购升级 解读： ★楼市分化，热点城市限购升级； ★新证将抑制热点城市的楼市非理性上涨； ★政策打压“投机客”，同时改善性需求也将收缩，市场成交将降温； ★深圳上海限购升级，北京或将出台调控政策，如提高税费，收紧信贷； ★热点城市限购，市场需求转向周边城市，如燕郊、昆山、东莞、中山。 珠海全面取消楼市“限购” 内容： ★停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。 ★居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。 解读： ★进一步发挥市场配置支援作用，促进全市房地产市场均衡发展。 ★全面放开“限购”，意味着外地人今后可自由购买香洲区所有类型的住宅。短期内，香洲、南湾、湾仔片区中小户型的房源销售预计将有所促进，价格可能也水涨船高。 央行下调MLF利率至历史最低 内容： 3月16日，21世纪经济报道记者从交易员处证实，中国人民银行当天就中期借贷便利（MLF）操作向部分银行询量，并下调各期限利率25个基点。其中，三个月MLF利率下调至2.50%，六个月期降至2.60%，一年期降至2.75%。 解读： ★进入2016年以后，MLF利率调整频率频繁，必威体育精装版的利率也已降至历史最低点。央行连续引导中期利率回落，降低银行资金成本，其实是在变相释放结构性宽松和积极降息的信号，是降息前奏。 ★ 随着人民币币值预期短期的进一步改善，下调逆回购利率仍然是有较大的可能。 第二部分：土地市场篇 3月土地零成交 1季度不乏高价地块 成交地块集中大兴、房山 供应地块一览 3月土地市场延续历年淡季 3月为土地的传统淡季 两会声音 2013年3月 零供应 零成交 2014年3月 仅成交3宗宅地块 2015年3月 两个月左右的断顿 2016年3月 供应3宗 零成交 ①将增加一线城市土地供应，盘活闲置土地。 ②对土地供应将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加这些城市的土地供应面积。 由于每年3月-4月初为新一年度供地计划出台的时间段，而3月处于新供地计划最后的核定期，因此一般土地出让量较小。2016年3月，北京土地市场再次呈现出零成交的局面，而最后一天，国土局供应3宗地块，其中2宗宅地位于昌平南邵。 整体市场 2016年1-3月北京各行政区土地交易情况 量价表现 2016年1-3月，北京土地市场共实现成交价223.3亿元，与去年同期相比大幅下降54%，规划及建设用地面积与去年相比同样大幅下降。 然而，2016年前3个月共成交的3宗住宅用地，其中，朝阳将台乡地块住宅实际楼面价超过4万元/平方米，大兴黄村地块楼面价创造了区域历史新高。 用途 行政区 宗数(宗) 土地成交价 (亿元) 建设用地面积 (万㎡) 规划建筑面积(万㎡) 平均楼面地价(元/㎡) 平均溢价率 住宅 朝阳 1 51.4 5.6 12.4 41417 2.0% 大兴 1 39.0 4.5 12.1 32339 50.0% 门头沟 1 39.5 8.3 26.3 15001 50.0% 商办 朝阳 1 41.5 1.8