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鸿禾公寓中国城全程策划书 吴清治 目录： 项目总论 一、项目基本情况 二、项目模式与合作方式 三、项目可行性报告的总论 第一节市场研究与方案构思 一、项目市场研究 （一）本市房地产市场走势分析 （二）本市本小区内房地产市场走势分析 （三）项目临近地段房地产市场走势分析 二、项目环境分析 （一）地块环境分析 （二）土地性质综述 （三）项目地段的优劣分析 （四）结论 三、项目的市场定位 （一）项目市场细分 （二）楼盘概念的导入 （三）目标市场 （四）项目市场定位 第二节项目方案策划 一、规划设计方案 （一）规划设计目标 （二）项目投资经营方案 （三）项目开发建设方案 （四）项目营销方案 （五）物业管理方案 （六）物业管理的前期介入 （七）管理费的确定 （八）具体对本小区物业管理的建议 第三节项目不确定性分析 一、项目投资估算及资金筹措计划 二、盈亏平衡分析 三、敏感性分析 四、风险规避和控制措施 五、项目效益评价 六、结论与建议 一、项目基本情况 海口“国用（2002）第01—01895号”地块落于被誉为海口五大最有发展前途的地产板块之一的“金三角板块”的迎宾大道90-1号，用地性质为商住用地，用地现状为部分临时建筑，用地面积为3174平方米。东接“永安大世界”，距迎宾大道300米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”演艺中心，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道400米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。海口“国用（2002）第01—01895号”由海南天鸿实业投资有限公司投得，总地价为144万元。市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点，本地块目前已经拆迁完毕。该地块实际已满足“五通”条件。 二、项目模式与合作方式 本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售。 三、项目可行性报告的结论 本项目总投资为800万元（含贷款利息）万元，自有资金为300万，向银行借贷400万元。经分析研究，本项目主要经济指标是： 本项目住宅销售部分：小高层的得房成本为1200元/平方米，住宅售价为1500-1800元/平方米。住宅部分利润总额为400万元，税后利润为283.9万元，投资利润率为23.66%，总投资利税率50%，资本金利润率35.50%。住宅全部投资的税前净现值258.09万元，内部收益率为42%。 由上面所列数据可分析：本项目住宅部分利润总额较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，累计盈余资金较多，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。 第一章市场研究与方案构思 项目市场研究 一、海南房地产市场走势分析： 海口市又称椰城，处于热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。1988年海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。海口市处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚的枢纽，对发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。近几年来，海口市跨入了“中国城市综合环境实力50强”“中国城市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的世界健康城市试点，并荣获“中国优秀旅游城市”、“全国城市环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市、国家环境保护模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国造林绿化十佳城市”等一系列荣誉称号。2002年，海口、琼山两市合并。 1．自然概况 位海口市位于东110.10′-110.41′北纬19.32′-20.5′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与大陆本土最南端海安镇相望，东面与文昌市相邻，南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西云至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。#61548;面积海口市陆地规划总面积2304.84平方公里，其中农业用地1756平方公里，建设用地363平方公里，未利用土地153平方公里；海域面积830平方公里，海岸线131公里。#61548;人口2003年底，海口市常住人口166.92万人，其中秀英区30.31万人，龙华区44.99万人，琼山区39.28万人，美兰区52.34万人。户籍人口139.19万人，其中秀英区24.92万人，龙华区37.88万人，琼山区34.60万人，美兰区41.80万人。户籍人口中非农业人口76.05万人，农业人口63.14万人。 气候 海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季多台风暴雨，冬季冷气流侵袭时有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡。年平均气温23.8℃，最高平均