土地增值管理问题研究进展1.PDFVIP

土地增值管理问题研究进展1 朱一中，隆容君，王哲 （华南理工大学公共管理学院，广东 广州 510641） 摘要：基于对国内外相关领域重要研究成果的概括，对土地增值的含义、土地增值收益的形 成机制、土地增值收益的分配与测算、土地增值管理工具等问题进行了总结分析。土地自然 增值是社会经济进步的结果，是研究关注的重点，土地增值在不同利益主体间的分配则是研 究的难点。我国土地增值管理中的突出问题表现为土地产权界定不清晰；土地增值收益流失、 回归途径缺乏；征地补偿标准过低、农民权益受损；土地租、税、费体系不合理。未来应加 强对土地增值收益分配和管理的实证分析、分类研究；必须加强基于土地公有制基础上的土 地产权理论、土地租税理论和土地增值收益管理理论创新研究。 关键词：土地产权；土地增值；土地增值收益 中图分类号：F301.23；F062.1 文献标识码：C 文章编号：1672-6995（2014）01-0029-05 1 土地增值的含义 在国外研究中，土地增值一般指狭义的含义，即基于政府和公共投资行为引起的土地自 然增值。如珀尔格雷夫政治经济学词典（Palgrave’s Dictionary of Political Economy） 将土地增值定义为“那些由于其他目的的公共投资所引起的土地价值的增加，但这些地价的 增值并非公共投资的目的。”Hagman（1978）认为“土地增值是在排除土地所有者自身决定 引起的地价变化部分外，中央或地方政府的决定或行为引起的土地价值的变化”[1]。国内学 者对于土地增值的含义多从广义的层面理解，即包括土地自然增值和对地块本身进行投资引 起的人工增值，如田莉（2008）把土地增值界定为“不包括由于人口增加、城市扩张、物价 上涨或土地所有者自身的投资引起的土地价值的变化，土地增值主要是指由于地方政府，如 [2] 公共设施投资或土地使用条件变化等引起的土地价值的增加” 。 在现实经济生活中，土地增值表现为土地价格的上涨。周诚 （1994）认为土地的价格“既 以一定劳动价值量为基础并持续受到劳动价值量的影响，又不断地随供求关系的变动而变 动”，把土地增值界定为“现实经济生活中土地价格的增加，而不是作为土地价格重要基础 [3] 。孙陶生（1997）认为，土地增值的本质是土地所有者和土地使 的土地劳动价值的增值” 用者可以从土地价格变化中得到一笔不断增加的土地收益[4]。邓宏乾（2008）认为土地增值 即“土地价值的增加，也就是指在房地产开发利用或交易过程中发生的土地价格的上升和超 额利润的增加 [5] ”。 实际上，从货币角度来探讨土地增值，无论以“价值”还是“价格”来定义并无本质区 ? ???????????????????????????????????????????????????????????? 1 收稿日期：2013-10-24 基金项目：国家社会科学基金“治理背景下的土地增值收益分配研究：土地产权与土地租税费”（11BGL056） 作者简介：朱一中（1969-），女，湖南省宁乡县人，华南理工大学教授，理学博士，研究方向：土地资源 管理、城乡规划与管理。 别。鉴于此，一些学者从预期收益的角度对土地增值做出新阐释。杜新波等（2003）认为土 地交易本身并非真正的商品交换，而是建立在买卖双方间的一种契约关系，因此土地价格是 一种契约价格，实质是一种对将来利益分配的超前约定，是对将来生产要素用以生产过程的 作用评价，土地增值是其预期收益的体现[6]。高雅（2010）则认为土地本身的价值增加是一 种假象，土地增值的实质是在各种要素的作用下，土地的承载力或者是产出物价值较原来有 [7] 所增加，而这种价值的增加包括已实现和预期的增值 。 综上，土地增值至少包括三方面内涵：（1）土地增值包括广义的增值（指土地价值的增 加，通常表现为土地价格的上涨）和狭义的增值（由于研究侧重点不同而在内涵外