3.第三章资产评估的基本方法.ppt

资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 引导案例：一头牛的“资产评估” 一、以前的牛卖多少钱——市场法的通俗理解 二、买头牛能带来多少回报——收益法的通俗理解 三、养大一头牛需要花多少钱——成本法的通俗理解 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 成本法的基本原理 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 对重置成本法的评价 （三）应注意问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的计算 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－ 经济性贬值 △ 相同点：均采用现行价格和费用计算。 △不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产使用性能大大的改进（超额运营成本）。 注意：一般只计算超额运营成本 核算法或功能系数法——现行价格-无需计算超额投资成本； 物价指数——计算超额投资成本 [例]: 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万） 1、人工成本比例法 2、单位价格法 3、间接成本百分率法 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。 2.功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 有两种计量方法： （1）功能价值法 （2）规模经济效益指数法 （1）功能价值法（生产能力比例法） 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 参照物都是新技术条件下，考虑了功能性损耗；该方法计算的一般是更新重置成本。 3.物价指数法 条件：如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物的现行市价就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 3.物价指数法 （2）环比物价指数 注意问题： 物价指数法计算的是复原重置成本。 计算评估值时需要考虑功能性损耗。 4.统计分析法（点面推算法） 条件： 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K ?1.观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2.使用年限法 （1）残值 （2）实际已使用年限是一项资产在评估时确认的已使用的年数，与资产在使用中负荷程度以及日常保养有关。 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 （3）总使用年限 （二）有形损耗及其计量 3.修复费用法 如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。 通过估算修复费用估算贬值。 （三）功能性损耗及其计量 功能性损耗的两种形态 (1)超额投资（建造）成本 由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）——主要是技术落后造成的。 超额运营成本的计算步聚： (1)计算被评估资产的年超额运营成本 (2)计算年