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1 1 商业地产专业知识 龙溪集团｜龙华世纪广场营销部 目录 PART1 土地使用权出让最高年限 PART2 土地使用权交易形式 PART3 商业房地产的含义 PART4 商业房地产的特点 PART5 影响商业房地产价格的主要区域因素 PART6 商业地产类型 PART7 投资回报率计算方法 1、居住用地70年。 2、工业用地50年。 3、科教文用地50年。 4、综合或其他用地50年。5、商业、旅游、娱乐用地40年。 1、出让－有偿??约定国家 与使用者之间关系。??主要方式  2、划拨－无偿??约定国家与使用者之间关系。??非主要方式  3、转让－有偿??约定使用者之间关系。  4、出租－有偿??约定使用者之间关系。  人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 商业房地产的含义 １、收益性： 商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。总之，是以房产经营获利的。 ２、经营内容多： 在同一宗商业房地产中，往往会有多种多样的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益。 商业地产的特点 ３、转租经营多： 商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产投资时要调查清楚产权状况。 ４、装修高档而复杂： 商业房地产通常会有非常高档的装修，购房者要单独计算并准确估算其价值。另外，商业房装修折旧快，有时买下或承租别人经营的商业用房后，必须要重新装修，因此在估价时应充分注意。 影响商业房地产价格的主要区域因素 １、地段繁华程度： 影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，即是通常所说的口岸好坏。商业流通越繁荣，口岸越好，房产价值一般来说也就越高。２、交通条件： 商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面。从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，即附近公交线路的条数、公交车辆时间以及公交线路联结的居民区人数等。另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是否充足，进货、卸货是否便利。 影响商业房地产价格的主要区域因素 ３、楼层： 一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小 ４、面积： 应有与经营要求相适应的面积。 影响商业房地产价格的主要区域因素 ５、净高： 商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产销售。 ６、储存空间： 适合的商品储存场地是商业房地产必不可少的配套设施。 影响商业房地产价格的主要区域因素 ７、装修和结构： 装修在商业房地产的价值中往往占有很大份量。同样的房屋，仅仅于装修的不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构造采用的材料不同，其价值也有很大差别。 ８、转租的可能性： 有些业主或中间承租人规定、承租不人能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。 影响商业房地产价格的主要区域因素 商业房地产只有准确把握好上述各因素，将房产定位、市场功能以及区域经济有机地结合起来，与周边配套的市政设施更好结合，才能在激烈的专业市场竞争中赢得一席之地。 1、商业物业分类表 按市场形式分类 类别 列举 大型商厦 天河城广场 专业市场 天河电脑城 小区商铺 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 按物业用途分类 类别 列举 购物中心 天河城 小区配套商铺 骏景花园商业街 专业市场 南岸装饰材料城 批发及商贸中心 天雄布市 餐饮及美食广场 百福广场 商业地产类型 按建筑特征分类 类别 列举 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺 小区配套商业铺位 临街商铺 市区道路临街商铺 步行街露天商铺 北京路步行街商铺 地下商城 流行前线、康王商业城 按物业区位分类 类别 列举 商业区物业 名汇