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淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（试行） 第一章??总??则 第一条??宗旨、目的：为了贯彻《淮安市城市房屋拆迁管理办法》，规范拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等有关规定，制定本细则。 第二条??适用范围：在本市城市规划区内的清河、清浦、经济开发区范围内的国有土地上，涉及房屋拆迁的房地产估价活动，适用本细则。 第三条??估价机构：对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行。市房产管理部门应当会同房屋拆迁管理部门每年向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。 第四条??估价人员：承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。 第五条??估价对象：被拆迁范围内，经查产认定具有合法产权的被拆迁房屋。 第六条??估价目的：统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 第七条??估价时点：房屋拆迁许可证颁发之日。 第八条??价值标准：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。 第九条??房屋评估价格构成：为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 第十条??估价程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.查阅相关资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.参照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写估价报告；6.汇总相关资料，提交估价报告；7.现场咨询答疑，估价材料存档。 第十一条??估价结果表达形式：房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的房地产估价报告和《淮安市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（见附件十）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。 第十二条??估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。 第二章??被拆迁房屋性质认定及分类 第十三条??房屋性质认定：依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第五十二条的规定，房屋性质认定应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价。参照经营用房估价的具体方法见本细则第十七条。 第十四条??被拆迁房屋分类：被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件九。 第三章??拆迁估价方法及应用 第十五条??住宅房屋拆迁估价方法：一般住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价，其基本公式为： 被拆迁住宅房屋评估价格 为基准价格，即按附件二要求设定的标准样本住宅的市场评估价格； ??为实体修正综合系数； 对一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。 第十六条??住宅房屋估价技术路线：对适用基准价格修正方式估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为： 1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件二； 2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为： 基准价格 =??× × × × Vsi—可比实例价格，n为可比实例的个数； —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100； —交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数进行确定； —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三； —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件四； 3.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。 其计算公式为： 被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅基准价格 × K i31─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件三。 第十七条??“住改非”房屋参照营业用