物业的管理实务部分.doc

物业管理实务（考试大纲） 一．物业服务企业 1．物业服务企业的概念 物业服务企业：依法成立、具有专门资质，并具有独立法人地位，依据服务合同从事物业管理相关活动经济实体。 2．物业服务企业的特征 独立企业法人：享有民事权利，承担民事责任，独立核算自负盈亏；明确经营宗旨，管理章程，具备相应资质；有资金，设备，人员，经营场所； 属于服务型企业：本社不制造产品，它是通过常规性的公共服务，延伸性的专项服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务和创收性的经营服务等，实现物业的保值和增值。 具有一定准公共管理性质的职能：公共秩序维护，市政设施维护等。 3．物业服务企业的分类： 按投资主体的经济成份：全民所有制、集体所有制、民营物业服务企业、外资（独资、中外合作）、其他（资产属于多种所有制的经济成分的投资主体）按股东出资形式公司（股东以出资额为限），全部资产被分为等额股份），股份合作性物业服务企业 物业服务企业的常见模式 房地产建设单位的附属子公司或部门 独立的物业服务企业 物业管理集团公司（股权隶属、行政隶属） 5．物业服务企业的工商注册登记 内容：企业名称的预先审核，公司 地址注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员和公司章程 （总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生办法、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算办法、职员录用等各种规章制度） 6．物业服务企业的组织形式 直线制：最简单的组织形式；优）领导及指挥与职能一身，命令统一，权责分明，指挥及时；缺）领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。 直线职能制：以直线制为基础，两个一项项目；优）加强专业管理职能，适用涉及面广，技术复杂，服务多样，综合性强；（缺）人员多、成本高，横向协调困难，工作效率低。 事业部制：两种类型以上物业，分权管理，独立核算；（优）强化决策机制，调动各事业部门积极性、责任心、主动性，有利用复合型人才考核培养；（缺）协调困难，机构重叠，人员过多。 矩阵制：直线职能制纵向领导为基础；（优）加强职能部门横向联系，充分利用人力资源有较强机动性，适用性；（缺）组织结构稳定性差，多头领导，部门之间关系复杂。 多维制、职能制 7．物业服务企业组织机构设置的要求 要求：统一领导、分层管理；分工协作；力求精干、高效、灵活。 影响因素：企业战略、外部环境、技术因素、规模组织、企业所处发展阶段。 机构设置：总经理室、人力资源部、工程管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、安全管理部、环境管理部。由企业自身需要设定。 8．物业服务企业的资质审批及管理 一级资质二级资质三级资质 审批：国务院建设主管部门省自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府建设主管部门区人民政府建设主管部门 条件：两种以上物业两种以上物业500万资金 300万资金50万资金多层 200万㎡多层100万㎡有物业项目 高层100万㎡高层50万㎡独栋别墅15万㎡独栋别墅8万㎡其他50万㎡其他20万㎡ 专业管理+技术人员不低于30人 中级以上职称不低于20人专业管理+技术人员不低于20人 中级以上职称不低于10人专业管理+技术人员不低于10人 中级以上职称不低于5人 资质管理：新设物业服务企业其资质等级按最低等级核定，且设一年暂定期。 项目承接范围：各种项目30万㎡以下的住宅20㎡以下住宅 8万㎡以下的非住宅5万㎡以下的非住宅 物业管理招投标 1．物业管理招标投标的概念 招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即招标人（物业的建设单位、业主大会或物业所有权人）根据物业管理服务内容，制定招标文件，有多家物业企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。 投标：对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的企业，根据招标文件要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为 2．物业管理招标的类型 按物业类型：住宅项目、非住宅项目； 按项目服务内容：整体招标、单项招标、分阶段项目招标； 按招标主体分：建设单位为主体；业主大会（或单一业主）为主体； 物业所有权人为主体。 按项目服务方式：全权管理、顾问项目、合资合作方式 物业管理招标投标的特点 综合性：服务内容涵盖范围和领域广泛，投标人提供综合性管理服务。 差异性：对物业的认知、消费水平、需求标准有差异；投标人采取的方式和策略有差异。 特殊性：招标主体有特殊性，服务内容有特殊属性。 4．物业管理招标的方式公开招标、邀请招标 5物业管理招标的内容 早期介入即前期物业咨询顾问是招标：各种合理化建议、意见和方案、培训计划等。常规物业服务招标内容：物业管理服务方案。 6．物业管理招标投标的基本要求与原则 基本要求