中原鼎峰地产华南工业区项目市场调查分析报告_143页概要.doc

前 言 承蒙贵公司的信任，我司按照《鼎峰地产华南工业区项目前期工作计划书》要求，以寮步镇为重点区域、覆盖项目周边镇区有东城、大朗、东坑、松山湖等地进行了问卷调查，同时对一些重点客户、典型性客户、专业人士进行深度访谈，分析总结出针对本项目的有效建议、意见、观点等。 对项目面临的市场进行针对性的调查研究分析工作。我司以客观、全面、深入、有效为原则，通过文献调查、实地考察、多方走访，问卷定量调查、客户访谈、专业人士访谈、市场比较、数据分析、中原网络资源利用，从宏观和微观的角度把握以寮步镇为重点区域、覆盖项目周边镇区有东城、大朗、东坑、松山湖等地区房地产市场，以及针对目标区域物业市场的产品供需状况和消费者特征展开系统调查研究，全面了解房地产发展现状，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；为本项目的定位论证、投资论证、营销推广提供决策参考依据，并最终形成分析成果。 我司对客户问卷、客户意见、专业人士观点等，运用先进的、科学的分析方法对数据进行综合整理和分析，完成《鼎峰地产华南工业区项目市场调查分析报告》。 目 录 前 言 1 1. 调查综述 4 1.1.调查目的 4 1.2.调查原则 4 1.3.调查方式 4 1.4.调查范围 4 1.5.调查时间 4 1.6.调查结论概述 4 2. 城市综述 6 2.1东莞市城市概况 6 2.2东莞市整体规划 8 2.3松山湖规划 17 2.4东莞市近年来人口变化趋势分析 23 2.5经济概况 25 2.6东莞市与其他珠三角城市对比 30 2.7东莞市经济发展趋势分析 33 3. 寮步镇总体概述 35 3.1自然地理 35 3.2交通概况 36 3.3主导产业 37 3.4基础配套 38 3.5土地利用 39 3.6建设成就 40 3.7近年人口变化 41 3.8经济分析 44 3.9园区建设和产业升级 46 3.10寮步镇和周边镇区对比分析 52 4. 寮步镇规划分析 53 4.1总体规划目标 53 4.2总体规划内容 54 4.3总规小结 56 4.4寮步镇“十一五”期间规划分析 56 5. 寮步镇发展趋势分析 59 6. 东莞市房地产市场概况 62 6.1东莞市房地产总体市场分析 62 6.2土地供求状况分析 63 6.3商品房供需分析 66 6.4 2006年前三季度市场统计小结 75 6.5东莞市房地产发展趋势分析 75 6.6物业管理状况 80 6.7交通状况 82 7. 房地产产业政策分析 84 7.1背景说明 84 7.2政策解读 85 7.3新政对本项目的影响 95 8. 住宅类物业市场分析 96 8.1调研概述 96 8.2产品分析 96 8.3客户分析 103 8.4营销分析 106 8.5市场竞争 112 8.6周边区域简要分析 114 9. 商业市场分析 119 9.1东莞市城区商业发展状况分析 119 9.2寮步镇商业市场分析 130 9.3东坑镇商业概况 136 9.4大朗镇商业概况 137 9.5大岭山商业概况 138 9.6松山湖商业概况 138 10. 附件说明 140 11. 市场现状对本项目开发的指导意义 141 1. 调查综述 1.1.调查目的 为项目开发寻找市场依据，用市场事实指导项目开发。 1.2.调查原则 沿用中原地产一贯的科学性与针对性相结合的工作方法，以客观、全面、深入、有效为原则。 1.3.调查方式 通过文献调查、实地考察、问卷定量调查、客户访谈、专业研讨、市场比较、数据分析、中原网络资源利用等等途径和方式的运用。 1.4.调查范围 寮步镇及部分周边城镇（东城区、松山湖、东坑、大朗、中心城区等）、深圳客户对松山湖片区的投资意向。 1.5.调查时间 15个工作日。 1.6.调查结论概述 东莞市经济保持快速发展态势，为房地产业发展较大的市场空间和较好的机会； 东莞市房地产在2003-2005年的快速发展基础上，2006年实现了跨越式发展，表现出良好的发展势头，但未来的整体供应量大，既有机遇，也有挑战； 东莞市房地产市场化水平迅速提高，产品设计、建筑风格、营销手法等方面已经全面步入多元化阶段； 随着房地产的快速发展，东莞房地产整体价格水平也在不断提高。特别是以市区和长安、虎门、常平等发达镇区为首的区域。而目前，寮步房地产的价格尚处于一个较低的水平。未来寮步房地产的价格水平将会出现较大的提升空间； 消费者购房越来越理性，本地人和外地人的购房目的差别较大，本地人更多的是因为投资或者只是因为个别原因，如景观环境、教育配套等等；而外地人购房更多的是为了改善居住条件，考虑的因素比较全面； 本项目所在的寮步镇，近两年发展势头看好，特别是中心城区的辐射逐渐扩散，其周边区域，尤其是原先