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中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究概要
中等容积率(2.5容积率左右)下的住宅项目打造模式研究
中等容积率(2.5容积率左右)下
的住宅项目打造模式研究
综合来看,项目发展存在四大战略方向,体现均质化和差异化两种产品组合形式,产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构
战略方向
方向1:均质均好战略
方向3:差异化混合战略
主要针对区域内改善客群
开发中高层的均质化品质型改善产品
配置有一定品质的基础生活配套,打造基础改善社区
针对区域内及市区的改善客群
拉高排低,最大化开发叠墅类产品,剩余产品高层化
配套有一定品质的基础生活配套,打造偏高端社区
方向4:差异化高端战略
主要针对市区客群
拉高排低,开发叠墅+高层产品,但高层同样打造纯大户型高端产品,实现均衡高端
配套较高品质生活、休闲配套,打造纯高端改善社区
产品形式
产品档次
高端改善
普通改善
叠拼
洋房
小/中高层
高层
方向2
方向3
方向4
方向1
方向2:有限多样性战略
主要针对区域内改善客群
适度拉高排低,打造洋房+高层的品质型改善产品
配置有一定品质的基础生活配套,打造基础改善社区
其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭,方向2类似于佳兆业城市广场,方向3类似于绿地海域苏河源,方向4则类似于龙湖蔚澜香醍
战略方向
方向1:均质均好战略
方向3:差异化混合战略
类似项目:旭辉锦庭
容积率:2.15
总建面:10.5万㎡
产品形式:11-18层的中高层、小高层产品
类似项目:绿地海域苏河源
容积率2.3;
总建面:29万㎡
产品形式:叠拼+普通高层住宅
方向4:差异化高端战略
类似项目:龙湖蔚澜香醍
容积率:2.3;
总建面:15万㎡
产品形式:联排别墅、叠墅及大平面高层住宅
方向2:有限多样性战略
类似项目:佳兆业城市广场
容积率:1.8
总建面:29万㎡
产品形式:花园洋房+高层住宅产品
旭辉锦庭|项目概况
旭辉锦庭项目与本案一河之隔,主力产品为75㎡两房、91㎡三房,是刚需置业的首选户型
典型案例研究
项目名称
旭辉锦庭
项目地址
叶城路周赵路口
开发商
上海旭和置业有限公司
物业公司
上海永升物业
物业类型
住宅
产品类型
小高层 高层
占地面积
37611㎡
总建面积
104955㎡
容积率
2.15
主力户型
二居(75㎡) 三居(91㎡)
装修状况
毛坯/装修
绿化率
35%
总户数
929户
项目现状
本案
旭辉锦庭
刘家河
项目区位图
旭辉锦庭|规划情况
项目总建面为104955平米,由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成
典型案例研究
项目实景图
项目实景图
商业
旭辉锦庭|户型研究
户型分隔功能齐全;高得房率,得房率为80%
典型案例研究
2室2厅1卫1厨 75.00㎡
户型优势: 户型分隔功能齐全
面积赠送:飘窗
3室2厅1卫1厨 90.00㎡
户型优势: 南北通透、户型方正
面积赠送:飘窗
半赠送
半赠送
旭辉锦庭|销售情况:
项目总体走以价换量策略,在区域内成交表现最好,月均去化8073平米,约71套,整盘均价为15057元/㎡,其中90-100㎡为快销面积段,目前本案已实现全部销售
典型案例研究
项目于2013年8月开盘,项目集中蓄客2个月,总体销售周期为13个月,月均去化面积约为8073平米,月均去化套数为71套,其中90-100㎡为快销面积段,目前本案已实现全部销售
项目整盘均价为15057元/平。
旭辉锦庭|客群情况
项目客群主要来源于嘉定区,客户总量占比为85%;项目单、总价为其核心关注因素
典型案例研究
客户年龄,
以26-38岁为主力军
26-38岁客户占总量的72%
置业动机,
用于首次刚需为主
首次刚性需求购房客户有80%之多
客户居住区域:
嘉定区客户占到客户总量的85%,其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达76%,外区域客源占比为15%;
佳兆业城市广场|项目概况
项目总体量约为29万平米商住综合体,距本案约为700米,住宅产品主要以首置、改善为主
典型案例研究
项目名称
佳兆业城市广场
项目地址
嘉定顺宁路501弄(徐行片区)
开发商
佳兆业地产(上海)有限公司
占地面积
117257平方米
总建面积
290631平方米
容积率
1.8
物业类型
住宅、酒店、公寓、商业
产品形式
洋房;119-148
高层:80-90,2+1居
主力户型
洋房、高层
装修状况
毛坯,全装修
绿化率
35%
总户数
856户
物业公司
佳兆业品牌物业
项目现状
项目区位图
佳兆业城市广场
本案
700米内
佳兆业城市广场|规划情况
项目总体量近30万方,涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中,住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓
典型案例研究
一期
业态
房型
面积
面积比
高层
75㎡2房
12750
12
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