中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究概要.pptx

中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究 中等容积率（2.5容积率左右）下 的住宅项目打造模式研究 综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构 战略方向 方向1：均质均好战略 方向3：差异化混合战略 主要针对区域内改善客群 开发中高层的均质化品质型改善产品 配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区 针对区域内及市区的改善客群 拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化 配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区 方向4：差异化高端战略 主要针对市区客群 拉高排低，开发叠墅+高层产品，但高层同样打造纯大户型高端产品，实现均衡高端 配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区 产品形式 产品档次 高端改善 普通改善 叠拼 洋房 小/中高层 高层 方向2 方向3 方向4 方向1 方向2：有限多样性战略 主要针对区域内改善客群 适度拉高排低，打造洋房+高层的品质型改善产品 配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区 其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭，方向2类似于佳兆业城市广场，方向3类似于绿地海域苏河源，方向4则类似于龙湖蔚澜香醍 战略方向 方向1：均质均好战略 方向3：差异化混合战略 类似项目：旭辉锦庭 容积率：2.15 总建面：10.5万㎡ 产品形式：11-18层的中高层、小高层产品 类似项目：绿地海域苏河源 容积率2.3； 总建面：29万㎡ 产品形式：叠拼+普通高层住宅 方向4：差异化高端战略 类似项目：龙湖蔚澜香醍 容积率：2.3； 总建面：15万㎡ 产品形式：联排别墅、叠墅及大平面高层住宅 方向2：有限多样性战略 类似项目：佳兆业城市广场 容积率：1.8 总建面：29万㎡ 产品形式：花园洋房+高层住宅产品 旭辉锦庭|项目概况 旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为75㎡两房、91㎡三房，是刚需置业的首选户型 典型案例研究 项目名称 旭辉锦庭 项目地址 叶城路周赵路口 开发商 上海旭和置业有限公司 物业公司 上海永升物业 物业类型 住宅 产品类型 小高层 高层 占地面积 37611㎡ 总建面积 104955㎡ 容积率 2.15 主力户型 二居(75㎡) 三居(91㎡) 装修状况 毛坯/装修 绿化率 35% 总户数 929户 项目现状 本案 旭辉锦庭 刘家河 项目区位图 旭辉锦庭|规划情况 项目总建面为104955平米，由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成 典型案例研究 项目实景图 项目实景图 商业 旭辉锦庭|户型研究 户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为80% 典型案例研究 2室2厅1卫1厨 75.00㎡ 户型优势: 户型分隔功能齐全 面积赠送：飘窗 3室2厅1卫1厨 90.00㎡ 户型优势: 南北通透、户型方正 面积赠送：飘窗 半赠送 半赠送 旭辉锦庭|销售情况: 项目总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去化8073平米，约71套，整盘均价为15057元/㎡，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售 典型案例研究 项目于2013年8月开盘，项目集中蓄客2个月，总体销售周期为13个月，月均去化面积约为8073平米，月均去化套数为71套，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售 项目整盘均价为15057元/平。 旭辉锦庭|客群情况 项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为85%；项目单、总价为其核心关注因素 典型案例研究 客户年龄， 以26-38岁为主力军 26-38岁客户占总量的72% 置业动机， 用于首次刚需为主 首次刚性需求购房客户有80%之多 客户居住区域： 嘉定区客户占到客户总量的85%，其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达76%，外区域客源占比为15%； 佳兆业城市广场|项目概况 项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首置、改善为主 典型案例研究 项目名称 佳兆业城市广场 项目地址 嘉定顺宁路501弄（徐行片区） 开发商 佳兆业地产（上海）有限公司 占地面积 117257平方米 总建面积 290631平方米 容积率 1.8 物业类型 住宅、酒店、公寓、商业 产品形式 洋房;119-148 高层：80-90,2+1居 主力户型 洋房、高层 装修状况 毛坯,全装修 绿化率 35% 总户数 856户 物业公司 佳兆业品牌物业 项目现状 项目区位图 佳兆业城市广场 本案 700米内 佳兆业城市广场|规划情况 项目总体量近30万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓 典型案例研究 一期 业态 房型 面积 面积比 高层 75㎡2房 12750 12