白石洲城中村改造调研报告解读.doc

白石洲城中村改建政策研究 1、引言 1.1白石洲的背景 深圳市南山区白石洲，占地面积590000平方米，东临华侨城，世界之窗、欢乐谷以及锦绣中华民俗村均在十分钟步行路程内；南接深南大道，交通十分便利；北面波托菲诺高级住宅区。地理条件十分优越。其实白石洲，并不属于城中村的概念。最早是由几个自然村组成的，村民主要靠出海打鱼、养蚝、种地为主。原来这里建了一个沙河华侨农场，村民都转为农场职工。农场在后来一分为二，成立了现在的华侨城集团公司和沙河实业集团公司。人们之所以一直误认白石洲是农村城市化后的城中村，是由于长期以来这两大企业政企不分，企业办社会。1999年后沙河集团逐步将一些社会管理职能归还政府，由于无论是人力还是资金投入都大大减少了，造成白石洲的城市环境和治安环境比华侨城要差得多。白石洲就形成了现在这样的复杂的多元化的面貌。,间距过小,采光、通风不足,建筑质量不高,居住环境较差,“城中村”中的乱搭、乱建现象严重,没有经过规划和审批,就形成了目前脏乱差的城中村现状。由于脱离城市规划的引导与控制,形成了大量布局混乱、密不透风的“握手楼”、“接吻楼”。 2）．市政设施缺乏,环境质量差。废弃物乱堆乱放,污染严重,绿化率低,缺乏公共活动场所。目前,城中村开发强度普遍过大,市政及公共配套设施不足道路狭窄曲折,房屋高低参差不齐,电力、电讯线路杂乱,煤气管道不通,给排水容量不足 3）．布局混乱,用地功能矛盾。“城中村”内小企业、小加工业、仓库和居住交错混杂,用地布局混乱,功能相互冲突。 4）．防灾救护能力弱,安全隐患多。“城中村”的建设缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间,基本没有消防设施和救援通道,防灾救护能力较弱。 5).商业管理的力度比较差。到处都可以看到乱摆乱卖的现象，小商贩占用公共场所，甚至占用交通要道。 1.4工作计划 白石洲资料搜集 城中村改建文献参考 问卷调查和采访 数据整理与分析 改建方案分析和政策建议 2、白石洲的改建定位 2.1白石洲周边环境 2.1.1.华侨城 白石洲的东面就是华侨城，目前该地区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点前列。这些主题公园大多在上世纪八十年代至九十年代初开业，经营已经十分成熟，并大幅度的拉升了该区域的房地产价格和酒店价格。该区域目前有星级酒店四家，城市客栈连锁经济型酒店四家，其他酒店两家。 2.1.2.益田广场 益田假日广场位于项目东侧，占地3.5晚平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心，生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。购物中心面积达10万多平方米，共有五层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标准冰场以及餐饮等主力店。华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场已经填补了原来该区没有一个高档的购物，餐饮配套场所的缺陷，而该项目的实施将进一步繁荣该片区区域。 2.1.3.华侨城集团大夏 华侨城集团每年都投入巨资对所有景点进行改建和创新，比如世界之窗已经改建阿尔卑斯山滑雪场和引进新的娱乐项目，每年暑假华侨城举办“狂欢节”和“啤酒节”等活动，为周边带来了大量的商机。 2.1.4.深圳市高新技术产业园区 深圳市高新技术产业园区（一下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5万平方米，是国家重点支持的五大科技园之一。有国内外企业1000多家，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有华为、中兴、长城、TCL、联想、创维、海王、东大阿尔派、创智、金碟等；跨国公司有IBM、飞利浦、康柏、奥利巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。该区的企业客户群是项目的最主要客源市场之一。 以上是白石洲改建后周边主要的几大片区。 2.2交通通达性以及可视性 2.2.1可进入性 项目直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧以及人流量最大的地铁一号线上，就是从整个深圳市来看，项目的可进入性都是非常强的。 2.2.2交通便利性 距离深圳机场24公里，20分钟车程； 距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟； 距离市中心12公里，15分钟车程； 距离蛇口码头20公里，20分钟车程； 距离福田港口（与香港联系）16公里，15分钟车程； 距离“世界之窗”地铁站只有200米，步行三分钟，白石洲本身也有地铁口； 停靠的公交路线有：101、113、301、320、324、42、70、79、90、109、113、121、123、204、209、21、223、234、245、26、311、 327、328、338、369、383、66、79等公交线路 2.2.3.可视性 商业建筑能否容易找到，即商业的可视