CRIC-中建信和·长沙中心项目定位及战略发展报告201006(集团汇报稿)162p.ppt

01： 项目总体规划 一、项目规划设计原则及理念 融合原则 （与湘江美景、橘洲风光、南湖新城、长沙人文、时代精神相融合) 标志性原则 体量、高度、另类外观，并非地标的唯一标准。 共享原则 和谐社会，融合之美。核心资源共享最大化，尽可能保证户户有江景。 生态原则 本着尊重自然，生态开发的原则，就地势之美，合理设计开发。 精细化原则 精细于设计、精细于细节、精细于品质。 前瞻、创新原则 前瞻性、创新的产品设计，将成为未来市场占位的利器。 节能、环保原则 绿色时代已经来临，新型节能环保材料、技术应用，从设计之初已周到考虑。 二、由项目分析引起的思考 保利南湖广场 如何成就长沙中心的地标性？ 如何处理“商务”与“居住”的关系？ 如何处理本案与保利?南湖广场的关系？ 如何最大化利用核心资源，以最佳的产品形态实现项目最高价值？ 如何规避项目劣势（高架桥、墓地、地势高差）造成的不利影响，化弊为利？ 战略层面 战术层面 坚持“三势”原则 顺势而为 依山而建，错落有致，高视点俯瞰——转地势高差为利，弱化高架桥影响。 优势最大化 强调核心江景资源，最大限度分享——打造自然资源的中央豪宅社区，转移南向墓园焦点。 强势规划 强调西南向、北向规划，南向户型借视觉错点、阳台南侧设计山墙构件等——扭转颓势（正西向房、南向价值低估等），保证资源价值合理利用。 南向：墓园集中区域 西向：无敌湘江美景 北向：望江公园、橘洲 东向：棚户较为杂乱景象 三、规划思路一： 134.6+33亩（现有土地规划方案） 若目前整合周边土地时机未成熟，建议预先启动现有可开发土地（①+③地块） 规划指标及物业建议：134.6+33亩（现有土地规划方案） 占地面积(㎡)： 111766.97 容积率： 3.2 总建筑面积(㎡): 357654.30 经济技术指标 物业类别 建筑面积 比例 备注 商业 8800 2.5% 项目配套高端商业，局部可设2层商业 住宅 343854.3 96.1% 云台叠墅（设计师叠拼别墅）、云台宫邸（多层house）、云台CEO官邸（高层大宅） 会所 5000 1.4% 长沙顶级会所——湘江会馆 小计 357654.30 100.0% —— 物业比例分配建议 其中目前的地块条件： 地块建筑限高80M； 临湘江大道侧的西面山体，需延续滨江绿化带，仅能做为公共绿化景观改造。 湘 江 望江公园（规划中） 次入口 沿街商业 私家森林带 北 约10多米高架桥 长沙顶级会所——5000㎡湘江会馆 外延挑台 扩展叠墅私家庭院 金棫·南外滩 地下车库入口 地下车库入口 人流主要入口 人流汇聚点 24 、25 F高层官邸 4+1F原创云台叠墅 8+1F云台宫邸 11+1F云台宫邸 18F云台CEO官邸 双层街区商业 金陵墓园 墓园群方位 总体布局示意：134.6+33亩（现有土地规划方案） 物业形态：叠加别墅+多层洋房+小高层、高层阔宅 湘江会馆 滨江绿化观光带 湘 江 望江公园（规划中） 次入口 沿街商业 私家森林带 北 金域·南外滩 地下车库入口 人流主要入口 金陵墓园 墓园群方位 220-360㎡ 鼎级产品 80-130㎡走量产品 150-180 ㎡形象主力产品 180-200㎡形象主力产品 湘江会馆 长沙顶级会所——5000㎡湘江会馆 长沙顶级会所——5000㎡湘江会馆 24 、25 F高层官邸 4+1F原创云台叠墅 8+1F云台宫邸 11+1F云台宫邸 18F云台CEO官邸 双层街区商业 产品战略分布 物业形象：维多利亚湾云台大户国际住区 滨江绿化观光带 外延挑台 扩展叠墅私家庭院 约10多米高架桥 地下车库入口 人流汇聚点 4+1F叠加别墅 8+1F花园HOUSE 11+1F宽景洋房 18F小高层 25F高层 高架桥 剖切视点示意 湘江 望江公园 金陵墓园 高架桥 景观视线剖面示意 实现目标： 依山势而建，节约土方，错落有致； 80%以上户型西南、东南朝向； 超70%户型享有江景。 湘江 4+1F叠加别墅 8+1F花园HOUSE 11+1F宽景洋房 18F小高层 26F高层 25F高层 25F高层 25F高层 25F高层 约40米 约10米 湘 江 高架桥 望江公园 建筑体量关系示意 丰富的天际线，成为湘江东岸的一道永久风景。 注：若项目用地不受80米建筑限高约束，建筑表情将更丰富。 湘江会馆 四、规划思路二：255亩（整合周边地块方案） 保利南湖广场 1 原则：主动融入 竞合共赢 相辅相成 相互促进 创造条件，充分借助保利?南湖广场作为片区发展第一引擎都市综合体的资源优势。 协兴地产认为： （如右图所示)以一号地块作为高星级酒店打造，结合望江公园、滨江景观带，融入本案