山东临朐项目市调报告建议2013.07.22new概要.ppt

竞争策略分析 Ⅳ项目业态定位结论 临朐县做纯一级农批市场，若外销，则受寿光批发市场辐射、影响很大；若内销，而县城范围内消费能力明显不足，市场存在不确定性因素，风险很大。 针对临朐县农产品资源丰富的现状，也存在差异化定位下的市场机会点。 结论： 经过实地调研、全面分析山东临朐县各主要农贸市场，并结合临朐县城房地产、百货发展的供/销现状，充分考虑临朐县城市发展规划与未来市场前景，我们得出如下建议： 以上定位必须建立如下两大前提 (否则不适宜做农批市场)： 1、临朐政府必须关闭老市场——即卢家庄农贸批发市场，同时政府引导县城各农贸市场到雨润开发的农产品批发城。 2、必须坚持选择1号地块为开发地。 市场定位： 雨润临朐农产品综合批发城 (蔬果批发农贸城+冻品市场+食品/副食/酒店用品批发城) 目录 一、区域背景及项目概况 二、针对性业态可行性调研及分析 三、房地产调研及分析 四、项目业态定位结论 五、项目产品规划设计 六、项目投资收益分析 5 Ⅴ项目产品规划设计 业态建筑规划布局示意图 目录 一、区域背景及项目概况 二、针对性业态可行性调研及分析 三、房地产调研及分析 四、项目业态定位结论 五、项目产品规划设计 六、项目投资收益分析 6 Ⅵ项目投资收益分析 业态功能体量分类一览表 编号 业态 占地面积(亩) 容积率 建筑面积（万㎡） 备注 一期 冷库 8 1 0.53 　 水产市场 10 0.8 0.53 　 蔬菜市场交易区 18 0.8 0.96 　 果品市场交易区 18 0.8 0.96 　 食品/酒店用品批发城 25 1.5 2.50 　 肉类农贸市场 25 0.8 1.33 　 沿街MALL+沿街商业 28 1.8 3.36 　 办公大厦 15 1.5 1.50 　 公寓 15 1.8 1.80 　 二期 没街商业+住宅 18 0.8 0.96 　 底层商业+住宅 25 1.5 2.50 　 公寓 35 1.8 4.20 　 住宅 45 1.6 4.80 　 合计 　 285 16.5 25.91 　 项目总投资估算 投资估算：总建筑面积25.91万㎡，综合单价2629.88元/㎡，总投资6.81亿元。 编号 业态 建筑面积（㎡） 综合成本(万元) 综合单价(元/㎡) 一期 冷库 5328 2033.70 3817.00 水产市场 5328 1181.22 2217.00 蔬菜市场交易区 9590.4 2126.19 2217.00 果品市场交易区 9590.4 2126.19 2217.00 食品/酒店用品批发城 24975 6785.71 2717.00 肉类农贸市场 13320 2819.84 2117.00 沿街MALL+沿街商业 33566.4 9455.65 2817.00 办公大厦 14985 4820.67 3217.00 公寓 17982 4705.89 2617.00 二期 没街商业+住宅 9590.4 2509.81 2617.00 底层商业+住宅 24975 6535.96 2617.00 公寓 41958 10980.41 2617.00 住宅 47952 12069.52 2517.00 合计 　 259140.6 68150.76 2629.88 Ⅵ项目投资收益分析 Ⅵ项目投资收益分析 项目总收入估算 1、销售收入预估：总销售面积14.38万㎡，销售收入16.17亿元; 2、运营收入预估：满租情况下，正常年份租金收入1074万元。 编号 序号 业态 销售/自持 面积(㎡) 销售单价(元) 总销售收入(万元） 租金单价(元/㎡/天) 运营收入(万元） 一期 1 冷库 自持 5328 11000 5860.8 1 194.47 2 水产市场 销售 5328 6500 3463.2 　 　 3 蔬菜市场交易区 自持 9590.4 6500 6233.76 1.2 284.70 4 果品市场交易区 自持 9590.4 6500 6233.76 1.2 284.70 5 食品/酒店用品批发城 销售 24975 7000 17482.5 　 　 6 肉类农贸市场 销售 13320 6500 8658 　 　 7 沿街MALL+沿街商业 销售 33566.4 7500 25174.8 　 　 8 办公大厦 自持 14985 8500 12737.25 1 310.25 9 公寓 销售 17982 4500 8091.9 　 　 二期 10 没街商业+住宅 销售 9590.4 7500 7192.8 　 　 11 底层商业+住宅