工程建设管理PPT概要.pptx

一.总论 1.项目名称： 碧龙湾居住小区居住项目 2.开发单位概况： 单位名称：中惠熙元房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 业务范围：房地产开发、销售 建设单位简介：中惠熙元集团始创于1994年，是一家在南粤大地成长起来的大型房地产企业集团，公司总部设于广东省东莞市，在北京、上海、广州、天津、东莞、阳江、湖州、海南等地设有分公司，目前已开发和正在开发的项目共计35个，开发面积约300万㎡，销售额近200亿。凭借卓越的运营能力，中惠熙元已成功实现了环渤海、珠三角、长三角的战略布局，成为华南地区最具活力的房地产公司之一。 3.项目预期目标： 碧龙湾居住小区一期项目拟在占地面积32936. 7平方米的土地上，建设总容积率为2. 63，建设密度为24. 4%，总建筑面积为42, 913. 47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积38, 652. 3平方米，1-2层商铺面积5419. 1平方米，地下停车场3051个 4.可行性研究报告编制依据： (1)与委托方签订的咨询协议； (2)国家计委计办投资[2002口15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用 版)》； (3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法一与参数 (第三版)》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》 二、项目投资环境和市场研究 1、我国投资环境 2015年下半年在各类“稳增长”政策的作用下改变上半年宏观经济快速下滑的趋势，于四季度逐步趋稳。但由于外需持续疲软以及政策刺激效应的弱化， 经济趋稳的基础并不扎实，宏观经济总体状况依然疲软。预计全年GDP实际增速为6.9%，较2014年下滑了0.4个百分点，基本完成了政府预定的经济增 长目标。但由于GDP平减指数为-0.5%，名义GDP增速仅为6.4%，名义工业增加值增速仅为0.2%，较2014年分别下滑了1.8个百分点和 4.7个百分点。从供给角度来看，在工业萧条的持续冲击下，第二产业回落幅度进一步加大，第三产业逆势上扬，增长较为强劲。预计2015年第二产业增加值增速为 5.9%，较2014年下降了1.4个百分点，第三产业增速为8.2%，比2014年上升了0.4个百分点，第一产业在各类农业政策的作用下保持相对稳定 的状态，其增加值增速为4.0%。 ? 2、行业发展现状 房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。 三、惠州房地产市场分析 1、房地产销售情况 2015年6月，惠州市批售25 个预售许可证，商品房批售7989套，环比上升47.56%，批售面积为79.54万平米，环比上升38.44%6月份惠州市商品房预售情况较5月份套数、面积环比均大幅度上升。 2015年6月，惠州部分开发商把握营销节点加推货量冲刺年中目标；借市场复苏东风，部分开发商入市意愿明显，众多项目集中入市，在6月火热引爆。6月惠城商品房预售2682套，环比上升105.83%，同比下降22.33%；其次为惠阳区域预售1698套，环比下降14.42%，同比上升27.77%；大亚湾预售1407套,环比下18.76%，同比下降57.59%;惠东预售1177套, 环比上324.91%，同比下降15.08%；博罗预售1025套环比上升768.64%，同比上升0.00%。总的来说，6月商品房预售除了惠阳、大亚湾两区下滑明显，其他区域处于上升的趋势 2、惠州供求分析 截止至2015年6月，惠州今年商品房整体供求关系为0.77，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东2015年累计供求比分别为0.87、1.31、0.54、0.68、0.67。从各区的供应情况看，除了惠阳区供过于求以外，其他区整体均处于供不应求的态势。 3、小结 2015年6月份，惠州市商品房成交呈现“量价齐升”的态势，其中惠城一手商品房成交环比呈“量价齐升”的态势，惠阳区一手商品房呈“量涨价跌”态势，大亚湾商品房成交呈现“量价齐升”态势；博罗商品房成交环比“量跌价涨”；惠东商品房呈“量价齐升”态势。从库存来看，截至2015年6月份底，受6月市场供应下滑以及成交增加的双重影响，惠州市商品房库存略有小幅下降，去化周期达到16.10月，对比上月有下幅度的下降。惠阳去化周期28.63月，居首位，大