常见商品房买卖的法律纠纷如何防范概要.ppt

商品房买卖的法律纠纷防范 萨依巴格法律服务所法律工作者 新疆库尔勒市人民法院特邀调解员 新疆库尔勒市萨依巴格街道办事处常年法律顾问、心理顾问 新疆巴州红十字会老兵救援队法律援助、 心理援助志愿者 二、常见商品房交付法律纠纷 （五）交房程序不当引起纠纷 合理安排交付批次。尽量采用同一楼道安排在不同时间交房，即“平行交房”，避免共性问题产生现场群体性争议。 二、常见商品房交付法律纠纷 （五）交房程序不当引起纠纷 各类通知小业主的文件，要安排专人以挂号信方式邮寄，一周后到邮局查阅签收回单，邮寄和签收回单妥善保管，避免事后无法证明已履行交房义务。 书面通知 二、常见商品房交付法律纠纷 （五）交房程序不当引起纠纷 避免交房时因“先交钱还是先验房”的争议。 在补充条款中约定“乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。” 三、相关问题 1、风险转移的时间 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 地震……. 三、相关问题 2、违约金数额 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 三、相关问题 3、交付通知不是交付的必要条件 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 三、相关问题 4、质量问题不应当妨碍交付 受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。 从法律规定来看，不支持以拒收房来维权。 * 微信公众号请关注：z中国心理卫生协会会员 新疆文汇职业培训学校心理咨询师培训中心专家讲师 咨询热线新疆库尔勒市司法局萨依巴格司法所社区服刑人员心理矫正指导专家 第二师司法局社区服刑人员心理矫正指导专家 目 录 一、商品房买卖合同关于交付的约定 三、相关问题 二、常见商品房交付法律纠纷 一、商品房买卖合同关于交付的约定 交付的依据是什么？ 合同 法律规定 一、商品房买卖合同关于交付的约定 条款 内容 第六条 ?面积确认及面积差异处理 第九条 交付期限及条件 第十条 出卖人逾期交房的违约责任 第十一条 规划设计变更的约定 第十二条 交接 第十四条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 第十五条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 第十六条 关于产权登记的约定 第十八条 保修责任 二、常见商品房交付法律纠纷 （一）交付不能 交付不能是指开发商(出卖人)由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主(买房人)交付房屋。 二、常见商品房交付法律纠纷 （一）交付不能 性质---根本违约 这种行为构成了对《商品房买卖合同》的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。 例外：不可抗力 二、常见商品房交付法律纠纷 （二）交付迟延 交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。 普遍情况 常见病 后果严重 对开发商来说----此时，恰巧房价降了怎么办？ 二、常见商品房交付法律纠纷 （二）交付迟延 法律对策： 这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违