建筑及房地产业营改增：影响与对策(何博士)概要.ppt

六、我们需要做什么？ 物资系统： 在不影响生产经营的情况下，尽量将大额资产购置延至5月1日以后 物资采购招标要考虑纳税人资格、报价是否含税，是否能够提供专用发票等因素 做好物资出入库管理，并将相应单据及时传递财务部门，确保物流与合同流、资金流一致 根据政策规定，做好物资采购模式的规划 将非正常损失的物资情况及时提供给财务部门 六、我们需要做什么？ 生产系统： 对企业合格分包商供应商进行全面梳理，尤其是要对纳税人资格进行甄别 凡是提供不合格增值税发票的分包商，一律实行黑名单制度，并在公司内部通报 产值统计工作要考虑价税分离因素 会同物资部门，将非正常损失的在产品耗用的成本费用及时提供给财务部门 六、我们需要做什么？ 其他系统： 支持配合财税管理部门的工作 以经办人身份发生的成本费用，能开专票必须开具专票 风险管理部门要关注增值税的法律风险 宣传部门要大力宣传增值税知识和政策 谢谢大家 四、不动产政策解读 例4.2 甲施工企业为一般纳税人，2002年自建办公楼一座，2016年7月5日，决定将其中的一层以2000万元的不含税价格销售给乙企业用于办公。 甲企业如选用简易计税方法，应纳税额为2000万元×5%=100万元并向办公楼所在地预缴；如选用一般计税方法，销项税额为2000万元×11%=220万元，在办公楼所在地预缴100万元，向机构所在地申报。 例4.3 甲房开企业为一般纳税人，其开发的某小区被认定为老项目，支付给政府部门的土地价款为1.5亿元，取得有效凭证。截至5月1日尚未开始销售，营改增后甲企业对该项目选用简易计税方法计税，2016年8月1日开始销售并于当月全部售完，共取得价税合计数3.15亿元。 四、不动产政策解读 简易计税方法下，甲企业销售额为3.15亿元÷1.05=3亿元，应纳税额为3亿元×5%=0.15亿元。 假定甲企业决定对该老项目采用一般计税方法计税，则销售额为3.15亿元÷1.11-1.5亿元=1.34亿元，销项税额为1.34亿元×11%=0.1474亿元，按照3.15亿元÷1.11×3%=0.0851亿元预缴税款。 重要提示：1、一般纳税人销售老不动产和房开企业销售老项目，计税方法均可自行选择，具体选择时要考虑如下因素：不动产及房地产项目的性质和用途、客户的要求、土地成本的构成以及票据取得情况、税负和现金流量的变化。2、同一项目由于开工时间不一致，会出现不同楼盘适用不同计税方法情况，项目公司要注意分别核算。 四、不动产政策解读 （三）一般纳税人销售新不动产以及房开企业销售新项目 4、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 解读：1、适用所有行业一般纳税人销售5月1日后从外部取得的不动产。2、只能适用一般计税方法计税。3、以全额为销售额，按照11%计算销项税额，先按购销差额和5%的预征率在当地预缴税款，然后机构申报。 四、不动产政策解读 例4.4 甲生产企业为增值税一般纳税人，注册地在武汉市，2016年5月接受股东投资获得商业地产一座，含税作价金额44400万元，办公楼坐落在长沙市，已办理房屋产权证。2018年6月，甲企业以66600万元含税价格将商业地产销售给乙企业开办商场，乙企业以固定资产核算。 甲企业对此项业务只能选用一般计税方法，销售额为66600万元÷ 1.11=60000万元，销项税额为：60000万元×11%=6600万元。预征基数为：60000万元-44400万元÷ 1.11=20000万元，向长沙市预缴税款20000×5%=1000万元后，向武汉市申报纳税。 甲企业向乙企业开具专票价税合计66600万元，乙企业可分两年抵扣进项税额6600万元。 四、不动产政策解读 5、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 解读：1、适用房地产开发企业以外其他行业一般纳税人销售5月1日之后自建取得的不动产情形。2、只能选择适用一般计税方法计税。3、以全额为销售额，按照11%计算销项税额，以全额按照5%的预征率在当地预缴税款后，机构申报。 提示：一般纳税人跨省销售不动产，适用异地预缴畸高调整政策，在机构所在地申报纳税计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地所在地省级税务机关，在一定时期内暂停