宋才发：民族地区农地使用权的用益物权探讨讲解.doc

宋才发：民族地区农地使用权的用益物权探讨 民族地区农地使用权的用益物权探讨 宋才发 贾娅玲( （中央民族大学　法学院，北京　100081） 摘 要 土地所有权在我国大陆的主体是国家和集体。农地使用权实质上就是土地的用益物权。可以尝试构建民族地区农村土地使用的地上权，考虑设立民族地区农村土地使用的永佃权，大胆推行民族地区农村土地使用的地役权。 关键词 民族地区；土地所有权；土地使用权；用益物权 一 土地所有权在我国大陆的主体是国家和集体。《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。，行政划拨的国有土地使用权是不定期限的，宅基地使用权并未明确规定其期限，农村建设用地使用权也应当有期限限制。在宅基地使用权未定期限的情况下，也应当作同样解释，这是符合我国设定宅基地使用权的习惯和目的的。因而我国国有土地使用权、宅基地使用权、农村建设用地使用权在期限的规定上，与传统民法中的地上权是相符合的。（3）目前农村宅基地使用权是无偿取得的，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地时，是必须参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费的。除了划拨国有土地使用权外，国有土地使用权和农村建设用地使用权均应当有偿取得。但是，这并不与地上权理论相违背，地上权的设定可为有偿和无偿，支付地租并不是地上权的成立要件，因习惯和社会需要或者当事人约定，有的地上权采取有偿取得方式，有的地上权采取无偿取得方式，反而能以地上权的灵活性适应社会的需要。（4）当地上建筑物消灭时一般不导致地上权消灭。但是也不否认集体经济组织与其成员约定，建筑物倒塌、拆毁后宅基地使用权随之消失，从而促进农村宅基地更有效率地使用。譬如，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39条就规定：“土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。”[10] (P1327) 《物权法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》并没有规定以地上建筑物消灭作为土地使用权终止的原因。农村建设用地使用权由于是通过出让方式取得的，应当类似于国有土地使用权，不因地上建筑物的消灭而导致地上权的消灭。因而在权利消灭上，国有土地使用权、宅基地使用权和农村建设用地使用与地上权制度是一致的。因此，国有土地使用权、宅基地使用权和农村建设用地使用权是能够归属于地上权范畴的，应当以地上权概括它们，并以地上权的法律规定重新整合目前散见于各种法律法规中的建设用地使用权。 总之，地上权概念及其相关制度的建立是民族地区土地用益物权制度的重要组成部分，通过设置地上权概念，可以将民族地区国有土地使用权、宅基地使用权和农村建设用地使用权加以统一归纳概括，有利于统一建设土地使用权法律制度。统一归纳概括为地上权，对西部民族地区城市化进程中的农民土地权益的保护有着极其重要的意义，国家可以在城乡统筹规划的基础上简化农村土地上复杂的权利义务关系，制订一体规范的农民土地使用权制度，并据此建立统一的土地档案的登记管理制度，农民在土地使用过程中有明晰的产权界定，在土地流转过程中可以节省交易成本，农民合法的土地权益也会得到有效保护。 （二）可以考虑设立民族地区农村土地使用的永佃权 永佃权是指支付佃租永久在他人土地上耕作之权。永佃权可继承、转让，它为我国台湾地区、意大利、西班牙、葡萄牙等国家和地区民法所采用，也有国家规定永佃权为有期限的物权。有学者从学理上指出，我国《民法通则》规定的土地使用权和土地承包经营权等概念，在理论和逻辑上都是不科学、不准确的，应当废弃土地使用权和土地承包经营权等法律概念，建立完善、科学、实用的永佃权[11]；还有学者倡导在中国建立社会主义的或者新型的永佃权[12]。也有学者持不同观点，认为永佃权制度属于落后的封建制度的残余，不应当盲目地照搬他国或者地区已渐消亡的制度，我国的《物权法》不应当规定永佃权。因为在新中国成立后我国废除了永佃权制度[13]。我们在对永佃权的历史发展进行了粗略的梳理后发现，学者们就永佃制或者永佃权某些方面的理解是值得商榷的。其实永佃权并不是封建社会的特有制度，本身也并不具有剥削性。它是一种强有力的物权，永佃权人得以永久耕种土地，纵然业主变更永佃权人也得对抗新业主；因而永佃权有利于土地改良，缓和人身依附关系。新中国成立后彻底废除了私有制尤其是土地私有制，明确规定实行土地的社会主义公有制，从而极大地激发了人民群众的生产积极性，促进了我国农业生产的迅速恢复和发展。从我