0910福州万象广场调整报告.ppt概论.ppt

四、项目定位 4.1、消费者对购物中心消费依赖如何 四、项目定位 福州商业在档次上已经有了明显的定位之分，中端商业体量大，且目前就中端商业癿经营模式、业态分布上没有较大的区分，包含品牌同质化严重，在今后商业体量剧增癿市场背景下，若未有更精准癿定位调整将面临严峻考验。 现阶段多数商业无需太多差异化，仍可不错生存，而目前随着商业体量的井喷式增长，几年之后福州商业必将面临饱和。大量的同质化商业将面临残酷竞争。差异化发展是未来购物中心的必然趋势 4.2、我司商场定位 宝龙 苏宁广场一期 万象广场 四、项目定位 高 中 低 金融街万达 五四北泰禾 大洋经典 4.3、我司商场定位 东街东百 东街大洋 东方百货 仓山万达 乐购 元洪东百 群升东百 东二环泰禾 仓上正祥广场 苏宁广场二期 四、项目定位 4.4、服务人群 0-6岁 28-40岁 4.5、主力消费人群 30-40岁 四、项目定位 4.6、产品消费价格 服装 0 3000 1000 2000 主力价格 儿童 0 10000 50 300 游乐 零售 教育 餐饮 0 300 100 中餐 200 西餐 福州-万象广场调整报告 目 录 一、福州概况 二、市场调研 三、市场竞争 四、项目定位 一、城市基本数据 2012年福州市GDP总值约为4218亿，人均GDP为58000元，连续7年增速达12%以上，社会消费品零售总额2259亿； 人均可支配收入约3万元： 全市汽车保有量569415辆；市区出租车保有量5445辆。 全市人口727万，管辖五区八县市，即鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾、闽侯、连江、闽清、罗源、平潭、永泰、福清、长乐 福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市， 城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。 福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。 1.1福州市概况 一、城市基本数据 一、城市基本数据 地区 数量 全市人口 727万 鼓楼区 70.2万 台江区 45.7万 仓山区 77.9万 晋安区 81万 1.3城市人口分布及占比 市区内人口：274.8万人 福州市区人口中，15～59岁的人口达201万人，占市区人口的73.42%，总体年龄结构形成中间大并保持上升（同比2000年上升3.71%）、两边小的“橄榄型”分布。 1.4市区人口结构 福州市区人口年龄占比 数据来源：福州市统计局 年龄层 占比 14岁以下 14.49% 15-59岁 73.42% 60岁以上 12.09% 14岁以下人口趋下降趋势（同比2000年下降5.97百分点) 城市基本数据 二、市场调研 二、市场调研 二、市场调研 2.1城市商圈及代表性商业 宝龙 万象 苏宁广场 二、市场调研 高 中 低 金融街万达 五四北泰禾 大洋经典 2.1主要商场定位 东街东百 东街大洋 东方百货 仓山万达 乐购 元洪东百 群升东百 商圈名称 主力商家 消费群体 优点 缺点 东街口商圈 东百、大洋、东方、新华都百货、三坊七巷、大洋经典 福州的所有消费者，各年龄层次、游客 几十年的商业积淀、百货业品牌较好、城市中心、有三坊七巷旅游景点、 城市中心交通拥挤、停车位少、空间已经发展到极致，没有改造空间。现阶段地铁改造交通极为不便、业态单一。 金融街商圈 万达、世纪联华、万达影院、大玩家、ZARA、威斯汀酒店等 消费人群以年轻人及白领为主 万达第三代商业、业态组合、动线规划合理 地理位置较其他MALL偏差，高消费人群偏少，外街商铺存活率低 台江商圈 中亭街、元洪购物广场、青年广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市 传统认为是福州中低档次人群消费的集散地 临近闽江，风景怡人，人流量大，产品丰富，童装、小商品体量庞大，批发能力强 除元洪外其余均为传统街边店的商业模式，人群消费能力较低，元洪为国有企业，缺乏专业人才，发展步伐缓慢 二、市场调研 2.2、商圈分析 商圈名称 主力商家 消费群体 优点 缺点 万宝商圈 天虹、新华都、美凯龙、国美、苏宁、家乐福 消费人群以年轻人及白领为主力 地理位置极佳，人流量庞大，多家商业地产争相进入该商圈，逐渐成为新市中心，商业地产档次及进入商家在逐步提升，发展潜力巨大 经过几年的发展还没有完全成型，商家流动性还是较大，最大的缺点是动线、布局混乱且万、宝无法形成合力。人群消费能力较万达略低，未形成高端品牌氛围，新购物中心开业后有望拉高消费力，但同时存在人群分流问题。 五四北商圈 泰禾、永辉 人群消费能力预计中偏低 主体建筑新颖，营运设备先进精良，餐饮商家多从一线城市引进，与本地MALL无重置性