《资产评估学》教案3剖析.ppt

第三章 资产评估的基本方法 导 读 一、应掌握的基本概念 重置成本法 收益法 市场比较法 折现率 有形损耗 经济性损耗 功能性损耗 二、思考题 1、重置成本、有形损耗、功能性损耗、经济性损耗的计算。 2、有限期限、无限期限的预期收益现值的计算。 3、运用收益现值法、市场比较法进行资产评估时，各自需要的前提条件。 4、运用重置成本法、收益现值法、市场比较法进行资产评估的不同点。 第一节 成本法 一、成本法的基本原理 (一）成本法的理论基础 成本法的理论基础是生产费用价值论。该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。 （二）成本法及其基本思路 成本法亦称重置成本法，是指在资产继续使用的前提下，从估计的更新或重置资产的现实成本中减去应计损耗而求及的一个价值指标的方法。 重置成本法的基本思路：就是按现行市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，扣除被评估资产因其使用、存放和社会技术进步、社会环境变化对资产价值的影响，即各项损耗，从而得出被评估资产按现行市价及其新旧程度计算的重估价值。 （三）运用成本法应注意的问题 1、应注意历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算公式及相关概念 （一）成本法的基本计算公式 被评估资产的价值 =重置成本—实体性损耗—功能性损耗 —经济性损耗 （二）相关概念 1、重置成本：又称重置全价，是指资产的现行再取得成本。按照重置的不同方式，又可将重置成本分为两种，即复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估资产相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。 更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 在计算重置成本时，如果同时拥有更新重置成本与复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。 2、实体性损耗：指由于使用及自然力分化腐蚀的影响而使资产实体发生的损耗。 3、功能性损耗：是指评估对象与重新购置的相比，由于科技的不断进步，在功能及性能方面已显示出落后与欠缺，使原有资产部分或全部失去使用价值所造成的陈旧贬值。 4、经济性损耗：是指不是因评估对象自身的原因，而是因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。 三、重置成本的计量 （一）重置核算法：又称细节分析法、直接法或加和法，是按资产的成本构成，以现行市价为标准，计算重置成本的一种方法。这种方法要求先对资产的成本进行分解，进而逐项计算各成本项目，按计入的方法区分为直接成本与间接成本。计算公式为； 重置成本=直接成本+间接成本 1、直接成本：指购建全新资产的全部支出中可直接计入购建成本的那一部分支出。如机器设备的买价、安装和人工费等。 2、间接成本：指购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本而需要采用适当的方法、标准进行分配应计入购建成本的那一部分支出。如管理费、设计制图费等。 在实际工作中，常按直接成本的一定比例估算间接成本。其方法有以下几种： （1）人工成本比例法 间接成本=人工成本总额 分配率 分配率=间接成本/人工成本额 100% （2）单位价格法 间接成本=工时数 单位价格 （3）间接成本百分率法 间接成本=直接成本 间接成本占直接成本比例 采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。 例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，