“营改增”税务咨询服务项目-房地产剖析.pptx

Grow with you我们一同成长 XX股份有限公司 “营改增”税务咨询服务项目 CONTENT目录 营改增对房地产企业的影响 工作方法和成果示例 关于我们 项目团队 营改增影响概览 “营改增”不是简单的税种变化，对整个集团影响重大，受影响部门除了税务和财务，还有公司的各个部门，包括全部管理层级和各业务线 后台管理 业务管理 财务管理 税务管理 “营改增”给公司以下重要经营数据带来巨大影响： 营业收入 成本费用 资本开支 利润 税负 外围IT系统 、 税务管理系统 业务拓展方案管理 市场营销方案管理 新产品上线方案管理 渠道管理 大客户管理 会计核算 预算管理 渠道结算 报表管理 内控管理 统计分析 重大资产 登记管理 申报管理 发票管理 稽核分析 统计 税务风险管理 进项管理 销项管理 核算管理 增值税 房地产业营改增的挑战——业务管理 业务管理 需要梳理各类业务和流程，识别营改增风险，重新审视业务安排 房地产业营改增的挑战——财务管理 会计核算和预算 一级科目 二级科目 三级科目 应交税费 ? ? ? 应交增值税 ? ? 进项税额 已交税金 减免税款 出口抵减内销产品应纳税额 转出未交增值税 销项税额 出口退税 进项税额转出 转出多交增值税 营改增抵减的销项税额 未交增值税 ? 待抵扣进项税(辅导期) ? 新增会计科目（举例） 示例 房地产业营改增的挑战——财务管理（续） ? 营业税制 增值税制 收入 (含营业税) 营业税 净收入 收入（含增值税） 销项增值税 净收入 情况一 100 5 95 100+100*11%=111 11 100 情况二 100 5 95 95+95*11%=105.45 10.45 95 情况三 100 5 95 100/(1+11%)+100/(1+11%)*11%=90.09+9.91=100 9.91 90.09 增值税对收入端的影响： 房地产业营改增的挑战——税务管理 纳税申报管理 政策出台 前期工作 主管税局 房地产业营改增的挑战——税务管理（续） 进项税管理 房地产业营改增的挑战——税务管理（续） 对房地产企业而言，进项税务管理的挑战明显。 融资成本占比较高，而金融业营改增政策不确定导致进项税抵扣不确定 房地产企业多以项目公司形式运营，待项目竣工结算后方可获取较大金额的进项税款，形成大额留抵税金 占成本比例较高的土地出让款不涉及流转税，无法取得进项抵扣 进项抵扣少？ 支付给个人的拆迁补偿支出可能无法获得专用发票进行抵扣 劳务用工是否能取得进项发票 在营改增前采购的固定资产、设备无法抵扣 房地产业营改增的挑战——税务管理（续） 发票管理 增值税发票控制图（案例） 示例 房地产业营改增的挑战——IT系统 目标 梳理核心系统各模块，提出系统改造需求 企业核心系统 营改增 房地产业营改增的挑战——不确定性的管理 对营改增政策动向的研究是否深入，对政策是否具有把控与预判能力？ 企业可就房地产行业营改增政策动态与主管税务官员了解必威体育精装版动向。 企业可以与主管税务官员就汇总纳税及系统对接等方面进行事先讨论。 有无针对政策不确定性制定具体的应对预案，做到对政策变化的及时灵活响应？ 可以将营改增的过渡工作分为营改增政策敏感事项和非政策敏感事项。在政策明确前，集中精力完成非敏感事项的大部分工作。而对于敏感事项，可对其进行全面梳理并形成详细的清单，待政策明确后，迅速对清单事项及其关联的会计科目、核算、业务合同等进行处理。 非政策敏感事项包括成本费用的抵扣和对应的税率、发票的全生命周期管理、税款计算和申报流程、供应商及客户的一般纳税人认定管理等。根据经验，针对非政策敏感事项的实施准备工作将占整个营改增工作的大部分。 政策敏感事项包括不同业务的税基、税率和优惠政策、合并申报纳税的层级、集团内部结算和同业往来事项等。 就重大不确定事项，根据必威体育精装版财政部和国家税务总局的营改增政策方向提出备选方案以应对营改增的各种可能性。 政策制定部门 财政部税政司 完善增值税税制，保证营改增平稳过渡，保持税收稳定 维持纳税人税负水平 国家税务总局货劳司 完善增值税征管制度 征纳双方的征管风险和遵从成本低 重大决策参与部门 行业主管部门 宏观经济政策的发展方向 行业特色和经济的发展方向 现有的行业政策的稳定执行 工作方法 税务管理 财务管理 业务管理 全价值链税务管理 梳理业务流程，发现税务风险点，设置控制点，明确责任边界 设计控制工具，包括系统改造方案、操作指引手册等 增值税管理控制工具和各类制度落地实施 税务管理 登记管理 发票管理 纳税申报管理 稽核分析和统计 税务风险管理 财务管理 涉税会计处理 会计科目修改 内部结算处理 财务分析 业务管理 销售管理 采购预