江岸在水一方策划方案[fale].docVIP

“江岸·在水一方”营销定位 策划方案 策划部撰写 前　　　言 第一部分 市场研究的主要因素和产品发展方向最初判断 1影响本案研究的主要因素 2产品发展的最初判断 第二部分 市场研究的基本结论 1竞争环境 2商铺经营调研结果 3投资者 4住宅意向消费者 第三部分 项目地块属性分析 1地块环境分析条件 2地块的SWOT分析 3结论 4地块建设条件 第四部分 核心价值体系及项目定位 1核心价值阐述及实施 2商业市场定位及产品规划建议 3住宅部分市场定位及产品营销 5项目价格建议 第五部分 结束语 前 言 地域性是房地产的一大特性，不同市场环境、自然环境以及人们的生活习性、知识结构、感知习惯，产生了对房屋产品设计和营销推广的不同要求。如何在特定的地域环境中，发挥项目优势，寻找市场空白，创新产品，是实现项目利润最大化的关键。 金堂是成都市政府目前打造的以水为景的水城， 根据对本案固有条件的初步判断及其对市场研究的结果得出，本案的产品的发展方向基本包括： 集商业、住宅两大类——本案研究的核心原则是在市场情况主要限制条件下，结合区域发展及开发商开发理念，寻找将地块利用价值最大化的方向。 第二部分 市场研究的基本结论 1 竞争环境 1.1区域概况 金堂从地理上自古就是川西北要塞，是兵家和商家制控整个川西北地区的必争之地。近年来随着成都市政府加大了对金堂形象的包装宣传，打造金堂的“水文化”，将金堂缔造成一个极具旅游、观赏、居住的品牌文化名城。从近来成都市和金堂政府提出的城市建设规划、整体经济发展政策，不难看出成都市政府对金堂的未来寄予了厚望，对整个新型产业链和新区的大力支持。 而目前金堂围绕着打造水城的建设，进行规模性的旧城改造及新建，借以启动该片区的房地产市场。而同时区域内聚集的大量消费人群，形成了区域住宅物业潜在需求市场的中坚力量。这势必会为该片区的发展乃至推动整个城北带来一次新的机遇。 1.2已售罄住宅特征 ●购买群体以城北个体经营者为主，主要目的是用于解决自身的居住问题； ●区域内的楼盘以中低档定位为主，以低价策略实行销售，且区域内的整体供应量较小，区域内的市场消费潜力释放空间巨大； 1.3小区配套 ●该区域内大配套及小区配套比其它区位都薄弱得多。部分小区有康体设施、会所、花园或广场就已算是区域内品质较高的楼盘了。 ●通过调查得知：如果产品品质提高、配套设施相对齐备、环境稍好的情况下，即使价格会相对高一些，消费者基本上也能接受。 1.4物业价格 1.4.1住宅 ●区域内的住宅物业价格在成都整体范围内处于中低端水平，主要物业销售均价在1300-1500元/平方米； ●今年该区域内的住宅与去年相比，单价涨幅相对其他区域比较高。 1.4.2商业 ●区域内必威体育精装版开发的楼盘，底铺均价为6000-8000元/平方米。 1.5商业物业经营业态 ●区域内专业综合批发市场集中，生活配套设施较少； ●小区附近以小型超市、美容美发、服装等社区服务型业态为主； ●区域内业态分布杂乱，档次也较低。 1.6结论 从整个竞争环境分析，项目所在的片区是集商业、贸易、物流于一体的地方，周围片区已建的住宅项目档次都是比较的低，而且住宅都是以前的旧房，新建项目很少，除了部分的品质与配套较好一点之外，其他的楼盘都是比较的差，本案未来规划完整后，无论从配套、品质等方面都能够超越竞争对手。这一点是毋庸质疑的。 本案原有市场在金堂及周边地区有较高的知名度，并且主要业态经营的效益非常好，在该片区没有与之媲美的项目出现，本项目在原有形态上进行改造，从道路、配套、规划、环境等方面全面的升级、换代，弥补以前的不足，发挥更大的优势。即使其他项目进行改造或者新建，本项目比之他们在建设的工程进度、项目的知名度上，占有了很大的先机，项目能够在短时间内迅速的占领整个市场。 2 商铺经营调研结果 ●72%的专业市场内的经营状况都很不错，只有17%的市场内经营状况不好，11%的市场经营状况一般。另外，区域内的商铺多为面积在10-30平方米之间的小面积商铺； ●90%以上的商家通过租赁方式获取商铺使用权，经营者所租商铺的普遍租金主要 集中在20元/平方米。 ●多数商家希望在商铺内能有一些实现日常生活内容的功能间，如洗手间、储藏间等 3 住宅意向消费者 ●目前的住宅大多是自租房，占44%。 ●目前住宅面积多在100平方米以下，而且对房屋的面积和户型结构不满意。因此计划购置住宅时，比较倾向于购买100-120平方米左右的三室两厅两卫的户型结构的住宅； ●对于付款方式，大多消费者会选择银行按揭，而且能够承受的购房心理价位在 1200元/平方米左右； ●地理位置是购房者选购房屋主要考虑的因素，其次是房屋的质量和房屋的